Avocats spécialistes de la transaction immobilière

Qu’est-ce qu’un avocat spécialiste de la transaction immobilière ?

La vente de biens immobiliers fait partie intégrante de la vie d’un bon nombre de personnes. Ces pratiques sont particulièrement encadrées par le législateur. En effet, bien qu’une vente soit parfaite lorsque vendeur et acquéreur se sont mis d’accord sur le prix et le bien, la législation immobilière apporte de nombreuses formalités à respecter et des interlocuteurs précis ayant des responsabilités.

De ce fait, les avocats spécialisés en vente immobilière vous assistent et vous défendent, en tant qu’acheteur et acquéreur lors de la signature des promesses de vente, des offres d’achat, des compromis de vente, de la signature ou du défaut de signature de l’acte authentique devant le notaire encore dénommé acte notarié, ainsi que des saisies immobilières, etc.

Nos avocats font le point sur la situation de la vente, de son respect de la législation, de la responsabilité de chacun afin de résoudre les litiges auxquels vous faites face et de défendre au mieux vos intérêts devant les juridictions en cas de contentieux.

Faites appel à nos avocats spécialisés dans le droit de la vente immobilière

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Les rôles de nos avocats spécialistes de la cession d’immeubles à usage d’habitation ou non

Contentieux liés aux promesses et compromis de vente

De nombreux vices affectent la promesse et le compromis de vente. Le vendeur a des obligations juridiques et techniques selon la transaction immobilière réalisée telles que l’obligation de faire courir éventuellement un délai de réflexion encore dénommé délai de rétractation, de prévoir des conditions suspensives telles que l’obtention d’un permis de construire, de l’octroi d’un financement, d’informer l’acheteur de l’existence de servitudes de passage, de vue de non édification, d’inscription d’hypothèques ou autres suretés, de diagnostics énergétiques et autres charges etc.
L’acheteur a également des obligations légales, financière, dont l’obligation de justifier l’accomplissement des diligences mises a sa charge (dépôt du permis de construire ou dépôt de la demande de prêt), l’obligation de payer la totalité du prix de vente au jour et lieu définis, paiement des frais de notaire et autres honoraires, etc.
Les avocats du cabinet Verbateam maîtrisent ces dossiers et assistent leur clientèle de particuliers ou de professionnels par rapport aux droits et obligations liés à ces contrats : le droit de rétractation des parties, les conditions suspensives des contrats, la possibilité de résiliation de la promesse de vente et la clause pénale.

Contentieux liés à la commission ou à la responsabilité de l’agent immobilier

Les agents immobiliers, intermédiaires professionnels responsables de la mise en relation d’un acheteur et d’un vendeur, voient leur profession très réglementée et encadrée par le législateur.

Cette profession exécute les missions que lui confie son client par le biais d’un mandat pouvant couvrir la vente d’un bien, la recherche d’un acheteur ou vendeur ou encore l’administration d’un immeuble.
Ce mandat fixe le cadre des missions et ainsi les limites de la responsabilité de l’agent immobilier.

L’agent immobilier est responsable des fautes et négligences qu’il commet dans la réalisation des mission inscrites dans le mandat
Lorsque l’agent immobilier rédige des actes juridiques, il est responsable de leur forme, des formalités consécutives de l’acte et de la sécurité juridiques des parties signataires de l’acte.
L’agent immobilier, de part son expertise du métier par rapport à ses clients, peut voir sa responsabilité engagée en cas de manquement à l’information de ses mandants aux sujets des risques que l’opération leur fait courir (interdiction d’achat, vendeur non propriétaire, vices cachés etc.)

Contentieux liés à l’erreur ou la faute du notaire

Les notaires ont un devoir de conseil envers les parties à l’acte qu’ils soient vendeurs ou acquéreurs. Ils sont donc responsables de toute erreur ou faute commise dans cet exercice. C’est au juge d’apprécier le respect de ce devoir par le notaire, notamment à propos des risques liés à une opération immobilière.

Ainsi, les avocats spécialistes de la transaction immobilière du cabinet Verbateam engagent la responsabilité des notaires lorsqu’ils sont à l’origine d’un préjudice subi par l’acquéreur ou le vendeur dû au manque de conseil ou de toute autre faute commise par le notaire.

Les contentieux liés à la responsabilité du banquier

Les demandes de prêts sont tout particulièrement encadrées par la loi. Lors de l’octroi de prêt à des entreprises ou particuliers en difficulté, le banquier peut causer un préjudice majeur au vendeur du bien immobilier. En effet, un vendeur qui s’engage avec un acheteur peut voir la vente annulée rétroactivement du fait d’un financement disproportionné de l’acquéreur.
Le banquier ne peut donc pas octroyer des prêts immobiliers à n’importe qui et a un devoir d’information, de conseil et d’explication sur l’offre de crédit. Aussi, le banquier a une obligation de mise en garde sur les risques encourus par l’emprunteur.
Le cabinet Verbateam intervient lors de la conclusion des prêts immobiliers. Il engage la responsabilité de la banque lors d’un défaut de conseil à emprunteur non averti c’est-à-dire l’absence de vérification et de conseil quant aux capacités d’endettement de l’emprunteur.

La vente d’un bien immobilier

Comment se déroule le plus souvent la transaction immobilière ?

1. Estimation du prix de vente par le biais d’une agence immobilière ou non

Lorsque le vendeur souhaite mettre en vente son bien immobilier, le plus souvent, il s’oriente vers un agent immobilier ou un expert immobilier dans le but de faire réaliser l’estimation du bien via sa superficie, les travaux à réaliser, la performance énergétique, le quartier etc.

2. Identification d’acheteurs potentiels

Il convient ensuite à l’agence immobilière, éventuellement mandatée par le vendeur, de trouver des acheteurs potentiels par le biais de tout moyen de communication (affichage en vitrine, annonces immobilières sur journaux ou sur sites internet), faire ou non visiter le bien immobilier, etc…

3. Signature chez le notaire d’un compromis ou d’une promesse de vente

La promesse de vente est un acte qui va permettre la réservation du bien par l’acquéreur. Le vendeur ne peut donc pas vendre ou proposer à un autre acquéreur sur la durée de validité de cet acte qui est en général 2 à 3 mois. En échange de cet engagement fort, l’acheteur doit verser au vendeur une indemnité pour l’immobilisation du bien qui peut être de 10% du prix de vente.
Le compromis de vente est quant à lui un acte par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent l’un à vendre et l’autre à acheter : le compromis vaut vente. L’acquéreur devra effectuer un dépôt de garantie d’environ 5 à 10% du prix de vente de l’immeuble.

En cas de non-respect par l’une des parties de ses engagements, l’autre partie peut saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Ces contrats sont généralement signés avec des conditions suspensives (c’est-à-dire que si ces conditions ne sont pas remplies, le contrat est caduc) : acheteur et vendeur peuvent envisager des hypothèses qui feraient obstacle à la vente telles que :

Le refus de prêt par la banque,
le refus de permis de construire,
L’exercice du droit de préemption de la commune ou du droit de préemption de la SAFER.

L’acquéreur particulier d’un immeuble à usage d’habitation doit bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours.

Ce délai court soit à compter de la signature si l’acte a été passé devant notaire soit à compter de la réception de la lettre recommandé avec accusé réception.

4. Signature de l’acte définitif chez le notaire

Quelque soit l’avant contrat (compromis ou promesse de vente) c’est l’acte de vente définitif qui scelle définitivement la vente.

Acte réalisé obligatoirement devant un notaire, l’acquéreur et le vendeur signent, le vendeur remet les clés à l’acquéreur qui devient propriétaire du bien.

Les autres ventes d’immeubles

La spécialisation du cabinet Verbateam en droit de l’immobilier et de la construction nous permet d’assister nos clients sur des contrats de transactions immobilières plus spécifiques tels que :

Les ventes immobilières en viager

La vente en viager permet au vendeur de recevoir immédiatement une somme en capital, le bouquet, puis une rente viagère jusqu’à son décès tout en conservant la jouissance du bien.
Au décès du vendeur, l’acquéreur devient propriétaire du bien.

Les ventes immobilières en l’état futur d’achèvement ou à rénover

Souvent réalisé entre un promoteur immobilier et un particulier, cet acte engage le vendeur à vendre un immeuble qu’il va construire ou totalement rénover (tel un ancien bâtiment industriel). Cet acte offre une garantie d’achèvement à l’acquéreur.

La vente par adjudication

La vente par adjudication judiciaire est une vente aux enchères publiques d’un bien immobilier. Cette vente se déroule au sein du tribunal judicaire : pour participer aux enchères, vous devez vous faire représenter par un avocat.

Toutes ces étapes font de la transaction immobilière un univers où les contentieux sont nombreux et la responsabilité des intervenants souvent engagée : vendeur, acquéreur, agent immobilier, banquier, notaire voir même avocat

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