La responsabilité du vendeur peut-elle être engagée si son représentant réalise des manœuvres dolosives ?

La responsabilité du vendeur peut-elle être engagée si son représentant réalise des manœuvres dolosives ?

Publié le : 09/11/2018 09 novembre nov. 11 2018

Vous avez acheté un bien immobilier et quelques mois après vous découvrez que le rez-de-chaussée a été aménagé de manière irrégulière. Vous vous demandez alors s’il est possible d’annuler la vente immobilière alors que la signature définitive de l’acte de vente a déjà eu lieu.

Dans certains cas cela est possible, notamment si l’acquéreur du bien découvre qu’une information importante ne lui a pas été notifiée au moment de la signature. Autrement dit, l’acquéreur découvre que son consentement a été vicié et qu’il n’aurait pas acheté le bien, ou à un prix différent, s’il avait eu connaissance de ces éléments.  

Dans le cadre d’une vente immobilière, c’est au vendeur qu’incombe la responsabilité d’informer l’acquéreur de façon exhaustive sur le bien afin que ce dernier dispose de toutes les informations nécessaires à sa décision d’achat. Lorsque le vendeur a dissimulé une information importante sur le bien, l’acquéreur peut agir en justice pour faire annuler la vente ou obtenir des dommages et intérêts.

Dans un arrêt récent, suite à l’achat d’un chalet, un acheteur a assigné en justice le vendeur sur le fondement du dol et son notaire pour manquement à son devoir de conseil. En l’espèce, le sous-sol du chalet avait été aménagé en espace d’habitation sans autorisation d’urbanisme.

La responsabilité du notaire est écartée au motif qu’il ne peut lui être reproché d’avoir manqué à son devoir car il s’était procuré « l’attestation précise et circonstanciée », auprès de l’architecte.

S’agissant de la responsabilité du vendeur, la Cour d’appel considère qu’il n’est pas responsable car il n’avait pas connaissance des manœuvres dolosives pratiquées par l’architecte, ce que la cour de cassation censure.

L’arrêt a été rendu au visa de l’article 1116 ancien du Code civil, et applique la jurisprudence selon laquelle « le dol commis par son représentant engage la responsabilité du vendeur représenté, peu important que celui-ci ait ou non connaissance des manœuvres ». La Cour de cassation considère ainsi que « les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n'est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci ».

En l’espèce, l’acquéreur a été trompé sur une qualité substantielle du bien, à savoir la surface habitable de la maison et sur sa conformité aux règles d’urbanisme. De plus, il est précisé à plusieurs reprises dans l’arrêt que l’acquéreur avait attiré l’attention sur cette question.

Par conséquent, même si le vendeur n’avait pas connaissance des manœuvres dolosives réalisées par le maître d’œuvre, il est responsable des agissements de son représentant. A savoir que l’article 1138 du Code civil (en vigueur depuis le 1er octobre 2016) prévoit que « le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence ».

Les avocats du cabinet VERBATEAM interviennent dans les différents litiges immobiliers. Par ailleurs, si vous êtes victime d’un préjudice, suite à un manque de conseil de la part de votre notaire, Maître Cyrille AUCHE est compétent pour défendre vos droits et engager la responsabilité des notaires !

Référence de l’arrêt : Cour de cassation, 3ème civ, 5 juillet 2018, n°17-20121.

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