Avocat en baux d’habitation

Qu’est-ce qu’un avocat en location immobilière à destination d’habitation ?

La location d’immeuble à destination d’habitation est légiférée par la loi du 6 juillet 1989 puis par la loi ALUR du 24 mars 2014. La location immobilière concerne de nombreux types de logements : résidences principales, logements vacants, meublés, colocations etc.

L’avocat en droit de l’immobilier et spécialiste des baux d’habitation est le partenaire idéal des propriétaires bailleurs ou professionnels de l’immobilier. En effet, l’avocat spécialiste des baux d’habitation est expert de la rédaction de baux conformes, de la gestion des pré-contentieux entre propriétaires puis du passage devant les juridictions.
Enfin, la location d’immeuble peut aussi faire appel à d’autres domaines du droit de l’immobilier, servitudes de passages, troubles de voisinage, copropriétés etc.
Faire appel au cabinet Verbateam vous assure une large maîtrise de toutes les spécialités du droit de l’immobilier.

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Qu’est-ce que la location immobilière ?

La location immobilière à destination d’habitation est régie par le contrat de bail d’habitation. Un propriétaire met à disposition d’un locataire en l’échange d’un loyer sur un temps donné, immeuble, maison, appartement ou tout autre bien immobilier.
Cette relation contractuelle est encadrée, chacune des deux parties a des droits et des obligations à respecter.

Les droits et obligations du bailleur

Le bailleur qui met à disposition un bien immobilier doit respecter des obligations imposée par le législateur pour protéger le locataire. Il doit notamment :

Réaliser les travaux qui ne relèvent pas des réparation locatives
Permettre au locataire d’user paisiblement des lieux
Proposer à son locataire un logement décent, ne portant atteinte ni à sa santé ou sa sécurité,
Remettre au locataire certains documents tel que les diagnostics du bien ou encore des quittances de loyers

Les droits et obligations du locataire

Quant au locataire, il doit également respecter certaines obligations envers son bailleur mais aussi envers les autres habitants proches de lui, voisins, copropriétaires etc. Il doit notamment :

Prendre une assurance habitation
Payer le loyer et les charges en temps et en heure
Respecter le contrat de location
Permettre au voisinage de vivre paisiblement
Respecter le règlement de copropriété s’il y en a un
Respecter l’usage du logement défini dans le contrat, usage d’habitation, usage professionnel et d’habitation etc.
Entretenir le logement et réaliser les réparations locatives
Restituer les lieux en l’état

Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?

Le bail d’habitation est donc le document qui régit la relation entre le propriétaire des lieux, le bailleur, et le locataire habitant les lieux, le preneur.
Ce contrat, très encadré par le législateur, impose certaines obligations mais permet toutefois quelques latitudes pour le bailleur et le preneur.

Dépôt de garantie, état des lieux, remise des clés

Le contrat de location est encadré de la signature jusqu’à la prise de possession des lieux par le locataire.

État des lieux à l’entrée

Il est obligatoire pour le bailleur et le locataire de faire ensemble l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire du logement.
L’état des lieux est un document particulièrement important, notamment pour le locataire, qui le dispensera de toute responsabilité de dommages s’il rend le logement tel qu’il l’était initialement.
Il est donc particulièrement important de réaliser un bon état des lieux à l’entrée dans le logement en prenant notamment en compte ces points :

Le type d’état des lieux, entrée ou sortie,
Les équipements de l’espace privatif du logement,
La date, l’adresse du logement,
Nom ou raison sociale et adresse du bailleur
Description pour chaque pièce des revêtements au sol et murs

L’état des lieux doit se faire en présence des deux parties ou d’un représentant (huissier, gestionnaire locatif etc.), le partage des frais est entendus à l’amiable entre les parties hormis dans le cas ou seule une des parties exige une intervention extérieure, les frais lui reviennent.

État des lieux à la sortie

Un second état des lieux est réalisé à la sortie du locataire du logement. Après la comparaison entre les deux états des lieux est décidé le sort du dépôt de garantie.
Il est remis au locataire lorsque les deux états des lieux sont conformes. Cependant, le bailleur peut se réserver le droit de déduire du dépôt de garantie le montant nécessaire aux dégradations commises par le locataire ou comme compensation pour des charges non payées ou des réparations locatives non réalisées par le locataire.
Le bailleur ne peut toutefois pas tenir pour responsable son locataire pour une usure normale des sols, murs et autres équipements.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie n’est pas une obligation, mais il est très souvent demandé par le bailleur pour se protéger. En effet, le dépôt de garantie permet au bailleur de se protéger financièrement en cas de manquement du locataire à ses obligations, paiement du loyer, des charges, mais il incite aussi le locataire à rendre le logement conformément à l’état des lieux.
Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi et sera différent selon le type de logement. En général, il sera compris entre 1 et 2 mois de loyer.
Au départ du locataire, celui-ci récupère son dépôt de garantie lors de l’état des lieux finalisant la relation contractuelle.

Remise des clés

Les clés sont remises au locataire par le bailleur ou son mandataire lors de l’état des lieux. Doit être mentionné le nombre de clés remises, l’usage de ces clés (porte d’entrée, garage etc.). La remise des clés symbolise l’entrée du locataire dans le logement.
À la fin du bail, les clés sont remises également en main propre au bailleur ou son mandataire lors de l’état des lieux de sortie

Durée, renouvellement, fin et résiliation du bail d’habitation

Des conditions de location sont spécifiques à certains logements et certains types de locataires, selon qu’ils soient une personne physique ou morale ou que le logement soit loué meublé, vide ou en colocation.

Durée et renouvellement du bail d’habitation

Le logement vide

Pour un logement vide, c’est-à-dire, non meublé, la loi impose une durée spécifique selon la nature du locataire.
Pour une personne physique, la durée de la location sera de 3 ans contre 6 pour une personne morale.
Le locataire peut décider à tout moment de rompre le contrat de bail d’habitation tant que celui-ci prend le soin de respecter un délai de préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à 1 mois si le logement se trouve en zone tendue ou si le motif de départ du locataire le justifie.
Le bail d’habitation fait l’objet d’une tacite reconduction lorsqu’il arrive à son terme, sauf si, le locataire et le bailleur ont décidé de reconduire le contrat selon de nouvelles modalités. Ainsi, au terme du contrat, il est renouvelé tacitement pour 3 et 6 ans selon la qualité du locataire.

Le logement meublé

Le logement meublé engage les parties pour moins de temps, il a une durée d’au moins un an avec possibilité de la réduire à 9 mois pour un étudiant.
Le bail d’habitation pour logement meublé est aussi reconduit tacitement à son terme pour une durée d’1 an

Fin du bail d’habitation

Bien que le bail d’habitation soit reconduit tacitement et engage les parties sur une certaine durée, chacune d’elle pour décider de donner congé suivant des modalités particulières :

Le locataire

Le locataire peut décider de donner congé à n’importe quel moment à condition qu’il respecte un préavis de 3 mois. Toutefois, comme nous l’avons vu précédemment, ce préavis peut être réduit à 1 mois selon la situation, notamment en cas de mutation professionnelle, licenciement, nouvel emploi, ou n’importe quand lorsque le locataire est soumis au RSA. En bail meublé le préavis est d’un mois, même pour un durée de bail de 9 mois.

Le bailleur

Le bailleur peut décider lui aussi de donner congé au locataire à n’importe quel moment mais il doit pouvoir justifier la raison et respecter un préavis plus long.
En effet, le bailleur doit notifier le locataire en respectant un préavis de 6 mois et doit justifier ces raisons, reprise du logement pour l’habiter lui-même, vendre le bien, un motif légitime et sérieux qui peut être notamment des erreurs commises par le locataire dans le respect de ses obligations

Quel recours en cas de litige : impayés, expulsion, garanties

Il arrive que les parties ne respectent pas leurs obligations, absence ou retard de paiement des loyers, absence d’assurance obligatoire, absence des mentions obligatoires dans le contrat de bail, troubles du voisinage etc.
Aussi, certains litiges naissent par rapport au dépôt de garantie, le bailleur peut faire des retenues qui ne sont pas justifiables voire même tarder à rendre le dépôt fait par le locataire.
Dans ce genre de cas, l’usage voudra que le bailleur et le locataire trouvent une solution à l’amiable, toutefois, lorsque cela est impossible le contentieux juridique devient inévitable. La résiliation du contrat pourrait être demandée par le juge.

Loyers impayés ou fautes graves du locataire

Les loyers impayés sont une des causes de litiges et contentieux les plus fréquents. Les mesures de recouvrement sont claires, le propriétaire doit s’adresser à son assureur ou à la caution de son locataire. Si le locataire bénéficie d’aides au logement, le propriétaire doit également prévenir la CAF ou la MSA.
La résiliation du bail est la dernière étape, elle est prononcée par le juge, il y a deux manières d’y arriver :

Si dans le contrat de bail se trouve une clause résolutoire, le propriétaire envoie au locataire et sa caution par voie d’huissier un commandement de payer. Le locataire a en général deux mois pour payer les sommes demandées, mais il peut obtenir du juge des délais ou échelonnement de paiement. Si après deux mois le sommes ne sont pas payées, le juge peut prononcer l’expulsion. Bien sûr, le locataire peut contester cette procédure.
Quand le contrat ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire met en demeure de payer puis assigne en justice son locataire par voie d’huissier. Ensuite, le tribunal apprécie la situation et peut accorder au locataire des délais de paiement des loyers selon sa situation financière. Sinon, le tribunal résilie le bail et prononce l’expulsion du locataire qui aura deux mois pour quitter les lieux.

Ces procédures sont longues, encadrées et complexes. C’est pourquoi nous conseillons aux bailleurs locataires et professionnels de la gestion immobilière de s’entourer d’avocats spécialistes du bail d’habitation pour défendre au mieux leurs intérêts et ceux de leurs clients.