Nos avocats experts en baux d'habitation

Le bailleur qui met à disposition un bien immobilier doit respecter des obligations imposée par le législateur pour protéger le locataire. Il doit notamment :

• Réaliser les travaux qui ne relèvent pas des réparation locatives
• Permettre au locataire d’user paisiblement des lieux
• Proposer à son locataire un logement décent, ne portant atteinte ni à sa santé ou sa sécurité,
• Remettre au locataire certains documents tel que les diagnostics du bien ou encore des quittances de loyers

Quant au locataire, il doit également respecter certaines obligations envers son bailleur mais aussi envers les autres habitants proches de lui, voisins, copropriétaires etc. Il doit notamment :

• Prendre une assurance habitation
• Payer le loyer et les charges en temps et en heure
• Respecter le contrat de location
• Permettre au voisinage de vivre paisiblement
• Respecter le règlement de copropriété s’il y en a un
• Respecter l’usage du logement défini dans le contrat, usage d’habitation, usage professionnel et d’habitation etc.
• Entretenir le logement et réaliser les réparations locatives
• Restituer les lieux en l’état

Le contrat de location est encadré de la signature jusqu’à la prise de possession des lieux par le locataire.

Durée et renouvellement du bail d’habitation

Des conditions de location sont spécifiques à certains logements et certains types de locataires, selon qu’ils soient une personne physique ou morale ou que le logement soit loué meublé, vide ou en colocation.

Le logement vide

Pour un logement vide, c’est-à-dire, non meublé, la loi impose une durée spécifique selon la nature du locataire.
Pour une personne physique, la durée de la location sera de 3 ans contre 6 pour une personne morale.
Le locataire peut décider à tout moment de rompre le contrat de bail d’habitation tant que celui-ci prend le soin de respecter un délai de préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à 1 mois si le logement se trouve en zone tendue ou si le motif de départ du locataire le justifie.
Le bail d’habitation fait l’objet d’une tacite reconduction lorsqu’il arrive à son terme, sauf si, le locataire et le bailleur ont décidé de reconduire le contrat selon de nouvelles modalités. Ainsi, au terme du contrat, il est renouvelé tacitement pour 3 et 6 ans selon la qualité du locataire.

Le logement meublé

Le logement meublé engage les parties pour moins de temps, il a une durée d’au moins un an avec possibilité de la réduire à 9 mois pour un étudiant.
Le bail d’habitation pour logement meublé est aussi reconduit tacitement à son terme pour une durée d’1 an

Fin du bail d’habitation

Bien que le bail d’habitation soit reconduit tacitement et engage les parties sur une certaine durée, chacune d’elle pour décider de donner congé suivant des modalités particulières :

Le locataire

Le locataire peut décider de donner congé à n’importe quel moment à condition qu’il respecte un préavis de 3 mois. Toutefois, comme nous l’avons vu précédemment, ce préavis peut être réduit à 1 mois selon la situation, notamment en cas de mutation professionnelle, licenciement, nouvel emploi, ou n’importe quand lorsque le locataire est soumis au RSA. En bail meublé le préavis est d’un mois, même pour un durée de bail de 9 mois.

Le bailleur

Le bailleur peut décider lui aussi de donner congé au locataire à n’importe quel moment mais il doit pouvoir justifier la raison et respecter un préavis plus long.
En effet, le bailleur doit notifier le locataire en respectant un préavis de 6 mois et doit justifier ces raisons, reprise du logement pour l’habiter lui-même, vendre le bien, un motif légitime et sérieux qui peut être notamment des erreurs commises par le locataire dans le respect de ses obligations

Il arrive que les parties ne respectent pas leurs obligations, absence ou retard de paiement des loyers, absence d’assurance obligatoire, absence des mentions obligatoires dans le contrat de bail, troubles du voisinage etc.
Aussi, certains litiges naissent par rapport au dépôt de garantie, le bailleur peut faire des retenues qui ne sont pas justifiables voire même tarder à rendre le dépôt fait par le locataire.
Dans ce genre de cas, l’usage voudra que le bailleur et le locataire trouvent une solution à l’amiable, toutefois, lorsque cela est impossible le contentieux juridique devient inévitable. La résiliation du contrat pourrait être demandée par le juge.

Loyers impayés ou fautes graves du locataire

Les loyers impayés sont une des causes de litiges et contentieux les plus fréquents. Les mesures de recouvrement sont claires, le propriétaire doit s’adresser à son assureur ou à la caution de son locataire. Si le locataire bénéficie d’aides au logement, le propriétaire doit également prévenir la CAF ou la MSA.
La résiliation du bail est la dernière étape, elle est prononcée par le juge, il y a deux manières d’y arriver :

• Si dans le contrat de bail se trouve une clause résolutoire, le propriétaire envoie au locataire et sa caution par voie d’huissier un commandement de payer. Le locataire a en général deux mois pour payer les sommes demandées, mais il peut obtenir du juge des délais ou échelonnement de paiement. Si après deux mois le sommes ne sont pas payées, le juge peut prononcer l’expulsion. Bien sûr, le locataire peut contester cette procédure.
• Quand le contrat ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire met en demeure de payer puis assigne en justice son locataire par voie d’huissier. Ensuite, le tribunal apprécie la situation et peut accorder au locataire des délais de paiement des loyers selon sa situation financière. Sinon, le tribunal résilie le bail et prononce l’expulsion du locataire qui aura deux mois pour quitter les lieux.

Ces procédures sont longues, encadrées et complexes. C’est pourquoi nous conseillons aux bailleurs locataires et professionnels de la gestion immobilière de s’entourer d’avocats spécialistes du bail d’habitation pour défendre au mieux leurs intérêts et ceux de leurs clients.