Le contrat de syndic est par définition l’acte juridique qui lie le syndic au syndicat des copropriétaires d’un immeuble en copropriété.
Depuis une réforme récente, les syndics ont pour obligation de proposer au syndicat des copropriétaires un contrat type, accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations qu’ils proposent.
La fonction du contrat de syndic
L’essence même du contrat de syndic est de constituer le mandat de représentation donné par le syndicat de copropriétaire afin que le syndic assure la gestion administrative et financière de la copropriété.
Les missions du syndic sont nombreuses et répertoriées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agira notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre, de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice , d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat…
Le contenu du contrat de syndic
Le contrat de syndic comporte un préambule rappelant que les dispositions du Code civil relatives au mandat s’appliquent de façon supplétive à la convention. Il est également indiqué que le syndic professionnel est soumis à la loi Hoguet, mais également à un code de déontologie. Il est ensuite rappelé que les syndics ne peuvent ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers.
Le modèle comporte en outre plusieurs points :
- Les missions du syndic,
- La durée de son mandat (le contrat est conclu pour une durée déterminée, au maximum de 3 ans voire d’un an si le syndic a participé la construction de l’immeuble en tant que promoteur ou architecte),
- Les modalités de résiliation du contrat de syndic (révocation et démission),
- Les modalités de nouvelle désignation du syndic,
- Une fiche synthétique de copropriété,
- La rémunération du syndic professionnel et les prestations (forfait, modalités de rémunération, prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire…),
- Le défraiement et rémunération du syndic non professionnel,
- Les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (frais de recouvrement, frais et honoraires liés aux mutations avec rappel du plafonnement du coût de l’état daté, frais délivrance sur support papier et ceux de préparation d’une assemblée à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires),
- La copropriété en difficulté (il est rappelé que la désignation d’un administrateur provisoire entraîne la cessation de plein droit et sans indemnité du contrat de syndic),*
- Compétence (le contrat indique que les litiges nés de l’exécution du contrat sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble,
- Reddition de compte (le contrat prévoit sa date annuelle ou la périodicité selon laquelle elle interviendra).
Le non-respect des formalités liées au contrat de syndic expose les personnes physiques à une amende de 3 000 euros et de 15 000 € pour les personnes morales.
La mise en place du contrat de syndic
Lorsque la copropriété est nouvelle, un syndic provisoire est désigné par le promoteur (par mention dans le règlement de copropriété). Celui-ci a pour rôle de gérer la copropriété jusqu’à la première assemblée générale. C’est durant cette dernière que le syndicat des copropriétaires pourra élire un syndic de copropriété.
Il est tout à fait possible de renouveler le mandat du syndic provisoire à l’occasion de la première assemblée générale.
À chaque désignation de syndic, ce dernier doit être mis en concurrence avec plusieurs autres contrats
Le syndic est élu à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Si aucun syndic n’a été nommé au cours de l’assemblée générale annuelle, ce dernier peut être désigné par le président du Tribunal judiciaire (saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble).
Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic pour une autre raison (l’assemblée générale n’a pas été convoquée par exemple), une assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire pour désigner un syndic.
Si aucun copropriétaire ne convoque d’assemblée générale, un administrateur provisoire peut-être nommé par le président du tribunal judiciaire. Cet administrateur organisera une assemblée pour qu’un syndic soit désigné.
Habituellement, le changement de syndic intervient lorsque le mandat du syndic en place arrive à expiration.
Cependant, le changement de syndic peut intervenir également en cas de révocation de son mandat, de démission du syndic, d’un empêchement (le syndic ne peut plus exécuter sa mission en raison d’évènements ou de circonstances extérieurs à sa volonté tels que la maladie ou le non-renouvellement de carte professionnelle ou d’une carence (le syndic n’exécute pas la mission pour laquelle il a été mandaté, mais sans être en situation d’empêchement).