Un copropriétaire est obligatoirement redevable des charges de copropriété sur l’immeuble dont il détient un lot, même s’il peut en récupérer une partie auprès du locataire, s’il loue le logement comme l’eau froide et l’entretien des parties communes. Si le syndicat de copropriété fixe et répartit les charges entre les copropriétaires, ceux-ci peuvent toutefois contester le montant de leur part sous certaines conditions.
Qu’est-ce qu’une charge de copropriété ?
Tous les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges de copropriété visant à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, qu’elles soient générales ou spéciales. En effet, les charges de copropriété se distinguent en deux grandes catégories :
- Les charges générales : aussi nommées « charges courantes » ou « charges collectives », elles servent à financer l’entretien, l’administration et la conservation des parties communs et des équipements communs de l’immeuble, comme le nettoyage et l’éclairage des parties communes, les assurances de la copropriété…
- Les charges spéciales : elles concernent le paiement sur des services collectifs (gardiennage, système de sécurité), et des équipements communs (maintenance du chauffage collectif, ascenseur, etc.).
Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 et la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définissent la liste des charges de copropriété, ainsi que les modalités de leur répartition entre les copropriétaires.
Le règlement de copropriété rassemble ces règles, en précisant les informations liées à l’immeuble et sur l’utilisation des parties privatives de chaque lot.
Comment les charges de copropriété sont-elles réparties entre les copropriétaires ?
Les copropriétaires se réunissent annuellement pour voter le budget prévisionnel lors d’une assemblée générale. Celui-ci permet de planifier les diverses dépenses nécessaires à la vie de la copropriété pour l’année à venir, et de calculer ainsi le montant des charges exigibles de chaque copropriétaire.
Les modalités de calcul et de répartition de ces charges sont précisées dans le règlement de copropriété, et seul un vote unanime de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale, permet de les modifier.
La répartition des charges entre les copropriétaires varie néanmoins selon la nature de la charge :
- D’une part, les charges générales sont imputées à tous les copropriétaires avec un partage, en général, aux tantièmes détenus par chaque copropriétaire, c’est-à-dire en fonction de la valeur de leur lot sur les parties privatives et de leur quote-part sur les parties communes.
- D’autre part, les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité objective que représentent les services et équipements qui ne sont pas individualisables. Par exemple, un copropriétaire situé au rez-de-chaussée qui n’utilise pas l’ascenseur de l’immeuble paiera une somme moindre sur cette charge spéciale, à la différence du copropriétaire situé au dernier étage.
Enfin, en cas de dépenses à caractère exceptionnel, comme l’installation d’un ascenseur, impliquant ainsi un surcoût sur les charges dues par les copropriétaires, l’ensemble de ces dépenses sont étudiées au cas par cas, et font l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires afin d’en déterminer leur adoption, leur montant et leurs modalités d’exécution.
Quand le copropriétaire doit-il payer ces charges ?
Le paiement des charges fait l’objet de provisions, réglées par les copropriétaires au syndic de copropriété soit le premier jour de chaque trimestre, soit le premier jour de la période décidée par l’assemblée générale, afin de constituer une trésorerie. La totalité des provisions représente au moins un quart du budget prévisionnel, sauf si le syndic en décide autrement.
Il est à préciser qu’en cas de retard ou de défaut de paiement des charges de copropriété, le syndic dispose des pouvoirs nécessaires pour obtenir le recouvrement des fonds en réalisant, par exemple, une injonction de payer, une saisie des loyers du locataire en cas de défaillance de paiement du copropriétaire-bailleur, etc.
Est-il possible de faire modifier les charges de copropriété ?
En la matière, le principe est celui de l’intangibilité des charges, principe posé à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel « La répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».
Il est possible toutefois de modifier les charges par une décision prise à la majorité lorsqu’elle est consécutive à des travaux réalisés à l’initiative d’un copropriétaire ou du syndicat.
Ce sera le cas par exemple si un copropriétaire est autorisé à augmenter sa surface habitable (fermeture de loggias, aménagement de comble), ce qui aura pour effet d’augmenter la valeur relative de sa partie privative.
Il existe par ailleurs une possibilité de contester une répartition des charges mais il s’agit d’une action en justice dénommée « action en révision » qui suppose que le demandeur établisse que la part correspondant à son lot est supérieure de plus du quart à celle que donnerait l’application de la loi (il peut aussi établir que la part correspondant au lot d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à celle qui résulterait du respect de la loi.).
Cette action en révision doit être intentée dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier et également dans un délai de 2 ans à compter de la première mutation à titre onéreux d’un des lots.
La jurisprudence reconnaît par ailleurs une action en nullité de la répartition des charges qui a pour objet de faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété. Cette action ne peut prospérer que si l’un des critères légaux de répartition des charges (utilité, valeur relative) a été méconnu.