Avocats en propriété immobilière, servitudes de passage et troubles du voisinage

Qu’est-ce qu’un avocat spécialiste des droits du propriétaire immobilier ?

Le cabinet VERBATEAM est spécialisé en droit de la propriété immobilière. Le droit de propriété comporte celui de jouir, d’exploiter et de disposer de son bien. La propriété peut être démembrée et on parle alors de nue-propriété (abusus) et d’usufruit (usus et fructus).

Nos avocats spécialisés assurent conseil et défense aux propriétaires lors des contentieux liés aux servitudes de passage, troubles anormaux du voisinage, bornages de terrain ou encore empiètements.

Faire appel à un avocat spécialisé du cabinet vous assure une expérience des affaires contentieuses liées aux droits du propriétaire immobilier sur son bien.

Faites appel à nos avocats spécialisés de la propriété immobilière

Me BERMOND

Me Maiana ELISSALDE

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avocats spécialistes de la
propriété immobilière

La propriété de l’immeuble

Les attributs du droit de propriété sont l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usus est le droit d’utiliser son bien ou de ne pas l’utiliser.
Le fructus est le droit de faire fructifier son bien et d’en percevoir des revenus.
L’abusus est le droit de disposer de son bien comme on le souhaite (le donner, le vendre, le détruire).

L’exercice du droit de propriété et de ses attributs doit cependant et naturellement se faire dans le respect des lois et règlements applicables

Parfois ces attributs peuvent être séparés entre plusieurs personnes. On parle alors de démembrement de propriété.
Le nu-propriétaire est titulaire de l’abusus, alors que l’usufruitier bénéficie de l’usus et du fructus.

Chacun (usufruitier et nu propriétaire) exerce ses droits dans le respect de ceux de l’autres.

Peuvent s’en suivre des contentieux liés notamment à l’établissement de certains baux par l’usufruitier sans accord du nue-propriétaire, à la dégradation du bien par l’usufruitier, manquement à ses obligations etc.
Comme toujours dans ces situations, les contentieux sont nombreux, et nos avocats spécialistes de la propriété de l’immeuble vous conseillent et défendent vos intérêts au mieux devant les juridictions.

Bornage, revendication et empiètement

Nos avocats spécialistes de la propriété immobilière vous accompagnent dans tous les contentieux liés au bornage, la revendication ou l’empiètement réalisé sur votre terrain ou bien immobilier.

Avocat spécialiste de la servitude

Un avocat spécialiste de la propriété immobilière saura vous assister lors des contentieux liés à tous les types de servitudes.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

La servitude est une charge supportée par un terrain ou un immeuble appartenant à une personne pour un autre terrain ou immeuble, propriété d’une autre personne. Chacune des deux parties possède une dénomination précise : la propriété qui bénéficie de la servitude est le fonds dominant alors que la propriété subissant la servitude est le fonds servant.

Les servitudes peuvent être imposées par la loi (servitudes légales); découler de la disposition des lieux (servitudes naturelles), ou être créées par l’homme (servitudes conventionnelles).

Elles s’intéressent à différents aspects des relations de voisinages, (écoulement des eaux, état d’enclave, passage, canalisation, vue sur le fonds voisin, hauteur et assiette de construction…)

Les servitudes continues et discontinues, quel principe ?

La servitude continue est une servitude qui n’a pas besoin de l’intervention humaine pour continuer à exister : canalisations, servitudes d’écoulement etc.

La servitude discontinue est à l’inverse une servitude nécessitant l’action humaine, c’est par exemple une servitude de puisage ou une servitude de passage pour accéder à la voie publique.

Les servitudes sont également distinguées selon qu’elles sont apparentes” ou “non apparentes”. Sans surprises, cela depend de l’existence ou non d’un signe apparent de la servitude.

Opposabilité d’une servitude conventionnelle

Il est impératif lors de la création d’une servitude conventionnelle de publier son existence au service de publicité foncière.

Aussi, lors de l’achat ou la vente du fonds servant et du fonds dominant, l’existence d’une servitude doit être mentionné dans l’acte de vente.

L’indemnisation du fonds servant

La charge imposée au fonds servant peut être plus ou moins lourde et lui priver d’une partie de son terrain et de son droit de propriété.
Ainsi, il arrive que dans l’autorisation de création d’une servitude au profit du fonds dominant, une indemnité soit versée au fonds servant.

Durée et fin de la servitude

La servitude est perpétuelle. En dehors d’une renonciation par le propriétaire du fonds dominant, la servitude s’éteint par l’impossibilité d’exercice, le non-usage trentenaire, ou la réunion des fonds servants et dominants aux mains d’un seul propriétaire.
La servitude légale de passage pour cause d’enclave s’éteint également par la cessation de l’état d’enclave (donc la création d’un accès direct à la voie publique)

Litiges liés à la servitude

Les litiges liés aux servitudes de passage sont nombreux au regard de l’importance du droit de propriété qu’elles affectent. Les plus fréquents concernent l’existence même d’une servitude, mais également son opposabilité, son assiette, ses conditions d’exercice et son extinction.

Le cas le plus fréquent : la servitude de passage

La servitude de passage est le fait de raccorder son terrain à la voie publique. Chaque personne propriétaire a un droit de passage, il a droit de raccorder son terrain à la voie publique si ce dernier est en état d’enclave, même si pour cela, il doit empiéter sur le terrain de son voisin.

Attention, il faut différencier terrain enclavé et un terrain difficile d’accès. Un terrain enclavé donne le droit à son propriétaire de créer une servitude sur le terrain de son voisin. Pour un terrain dont l’accès est difficile, un accord amiable entre les deux parties doit être établi.

Dans les deux cas, vous pouvez vous rapprocher de votre tribunal judiciaire ou de proximité et faire appel à nos avocats pour étudier votre situation et construire un dossier parfaitement conforme.

Fonds servant et fonds dominant et l’entretien de la servitude de passage

L’entretien de la servitude est à la charge de son utilisateur, sauf quand les propriétaires des fonds servants et dominants l’utilisent. Dans ce cas précis, la convention de constitution de la servitude peut également définir des modalités particulières d’utilisation et d’entretien.

Avocat problèmes de voisinage

Nos avocats spécialistes du droit de l’immobilier assistent également propriétaires, copropriétaires et locataires dans les contentieux liés aux troubles anormaux du voisinage.

Qu’est-ce qu’un trouble anormal du voisinage ?

Un trouble anormal du voisinage est une nuisance qui excède les inconvénients normaux liés à la proximité des propriétés.

Il existe plusieurs types de troubles pouvant porter atteinte à la tranquillité du voisinage :

Nuisances sonores liées au comportement des voisins, bruit, cris, tapage nocturne ou diurne etc.
Nuisances sonores liées à des activités professionnelles comme des bars, discothèques, chantiers etc.
Nuisances olfactives liées à des barbecues, détritus etc.
Nuisances diverses, visuelles, sanitaires ou environnementales telles que des cheminées, obstruction de la lumière naturelle, antennes téléphoniques etc.

Les critères des troubles anormaux du voisinage

Des voisins bruyants, des mauvaises odeurs cela arrive. Toutefois, les bruits liés au comportement des voisins ou d’activités professionnelles et les odeurs provenant des voisins peuvent devenir réellement handicapante et désagréables lorsque cela devient fréquent et que l’intensité augmente.

En effet, le caractère anormal d’un trouble de voisinage relève de critères précis. Ces troubles sont analysés par les juridictions selon :

l’intensité des nuisances
la fréquence des nuisances
la durée des troubles

Si vous êtes en copropriété, vous devez également ajouter à ces critères le règlement de copropriété, par exemple, certaines copropriétés interdisent les barbecues.

Recours en cas de conflits de voisinage

En cas de trouble anormal du voisinage, le recours est simple. Il s’agira d’abord pour le voisin subissant un préjudice d’essayer de trouver un accord amiable avec l’auteur du trouble.

Si les nuisances persistent, il pourra tout d’abord saisir un conciliateur de justice pour les aider dans la démarche amiable afin de faire cesser le trouble.

Enfin, si rien ne change, il pourra mettre en demeure son voisin de cesser le trouble puis saisir les autorités, en l’occurrence, le tribunal judiciaire ou de proximité.

C’est le juge qui appréciera ou non de la nature anormale des troubles commis par le voisinage. En effet, le juge prendra en compte les preuves de l’intensité, de la fréquence et de la durée des troubles, mais aussi de leur environnement et de la réglementation en vigueur.

Le principal problème des troubles anormaux du voisinage est l’absence de preuves. C’est pourquoi nous vous conseillons de vous rapprocher de nos avocats afin de monter un dossier suffisamment complet comprenant des :

témoignages,
pétitions,
constats d’huissier,
demandes écrites de faire cesser les nuisances.

Sans ces éléments, il sera impossible pour le juge de trancher en votre faveur et vous n’obtiendrez pas la réparation du préjudice.

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