Comment remédier à l’empiètement sur son terrain ?

L’empiètement est une source de conflit fréquente entre voisins. Comprendre les règles juridiques applicables est essentiel pour trouver une solution efficace et faire cesser la situation d’empiètement. Verbateam Avocats vous informe.

Ce qu’il faut retenir

🏠 Aucun empiètement n’est toléré, même lorsque le débordement est minime.

🏠 L’empiètement peut résulter de constructions, de végétation ou simplement du dépôt d’éléments matériels (clôture, objets divers).

🏠 L’intervention d’un géomètre-expert est indispensable pour délimiter les propriétés.

🏠 En cas de recours judiciaire, une action en suppression de l’empiètement peut être menée par le propriétaire, accompagné de son avocat.

En quoi consiste l’empiètement ?

Empiéter, c’est déborder.

Lorsqu’un voisin dépasse les limites séparatives de propriété sans y être autorisé, que ce soit par des plantations, une construction ou tout autre élément matériel, il y a empiètement.

Il s’agit d’une atteinte au droit de propriété, même si l’empiètement est minime.

Exemple : votre voisin place sa clôture quelques centimètres au-delà de sa limite de propriété. Il empiète sur votre terrain, même pour quelques centimètres.

Empiètement d’un terrain : que dit le droit ?

“Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité”.

L’article 545 du code civil annonce la couleur ! Nul ne peut être contraint de céder sa propriété. Peu importe donc l’importance de l’empiètement : l’empiètement minime n’est pas favorisé par rapport à l’empiètement d’ampleur.

Juridiquement, nous pouvons ajouter à l’article 545 du code civil, l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen aux termes duquel “La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité”.

Empiéter sur un terrain voisin n’est donc en principe pas autorisé.

Exemples d’empiètement sur un terrain

L’empiètement peut prendre diverses formes : végétation débordante, construction illicite ou encore dépôt de matériel au-delà de la limite de parcelle.

Empiètement de végétation

La végétation qui empiète sur la propriété d’un voisin est un cas très fréquent de litige.

🌲 Arbres et racines. Avec les années, les arbres développent leurs racines qui peuvent s’étendre sur le terrain voisin et occasionner des dégâts. Les arbres plantés en limite de propriété augmentent ce risque. Parfois, les racines peuvent aller jusqu’à soulever les dalles des terrasses voisines ou les murets formant les limites séparatives entre les terrains.

🌲 Haies et plantations. Toute haie ou végétation plantée au-delà de la limite séparative de terrain constitue un empiètement. Si parfois la végétation a bien été plantée sur la propriété, certaines plantes envahissantes comme le bambou peuvent rapidement déborder sur le terrain voisin et constituer un empiètement. Le manque d’entretien entraîne également l’empiètement.

🌲 Branchages. Les arbres plantés en limite de propriété qui ne sont pas entretenus peuvent déborder sur le terrain voisin.

Empiètement de construction

🚧 Murs et clôtures. Les limites séparatives de propriété tels que les murets et les clôtures ne doivent pas dépasser le terrain voisin. Si elles sont essentielles pour délimiter les propriétés, leur installation ne doit pas constituer un empiètement. Attention : quelques centimètres suffisent pour que l’empiètement soit constaté.

🚧 Construction de bâtiments. Lors de la construction d’une extension de maison, d’une véranda, d’un garage ou autre, il est impératif de respecter le bornage indiquant les limites de propriété.

Empiètement d’objets matériels

Au-delà des constructions et plantations, tout matériel qui déborde sur les parcelles voisines sans autorisation constitue un empiètement.

Le rôle clef du bornage en cas d’empiètement de terrain

Notre premier conseil en tant qu’avocat : ne vous fiez pas uniquement au plan cadastral pour délimiter votre propriété. Pour des limites séparatives bien établies, il convient de faire réaliser un bornage par un géomètre-expert.

Le bornage est défini par l’ordre des géomètres experts comme « l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents ».

💡 Le bornage ne crée pas de droit de propriété, il fixe les limites entre deux propriétés privées appartenant à deux personnes différentes.

Si vous constatez un empiètement sur votre terrain et qu’aucun bornage définitif n’a encore été réalisé entre les deux propriétés, le premier réflexe à avoir est de proposer un bornage amiable à votre voisin.

En cas d’échec de la procédure de bornage amiable, une procédure de bornage judiciaire peut être envisagée.

Les recours du propriétaire face à l’empiètement

Le recours amiable du propriétaire face à l’empiètement

Si le propriétaire de la parcelle est en bon termes avec son voisin, il est vivement conseillé d’ouvrir le dialogue en priorité.

Échanger avec son voisin, vérifier ensemble les limites de la parcelle et si nécessaire faire réaliser un bornage par un géomètre-expert : cette solution amiable est idéale puisqu’elle est rapide et peu coûteuse comparé à une procédure judiciaire.

Si le dialogue est rompu avec son voisin et que cette première solution amiable n’aboutit pas, le propriétaire de la parcelle peut lui adresser une mise en demeure.

Votre avocat du cabinet Verbateam s’occupe de rédiger cette mise en demeure afin de rappeler à votre voisin les règles juridiques applicables et de lui fixer un délai raisonnable pour agir.

Si malheureusement la mise en demeure ne suffit pas et que le voisin refuse de cesser l’empiètement, une action en justice est possible.

Le recours judiciaire du propriétaire face à l’empiètement

Face à un empiètement de son voisin, le propriétaire de la parcelle peut mener une action en revendication de sa propriété (avec suppression de l’empiètement) mais également une action en indemnisation afin d’obtenir des dommages et intérêts.

✅ Action en revendication de propriété et en suppression de l’empiètement

Si l’objet du litige est une construction qui empiète sur votre terrain, le juge peut ordonner sa démolition. Concernant les objets matériels, ces derniers devront être déplacés, les plantations arrachées, etc.

Afin de constituer un dossier solide et de maximiser vos chances d’obtenir la suppression de l’empiètement, contactez le cabinet Verbateam Avocats ! Nos avocats experts en droit immobilier et en droit de la construction défendent efficacement vos droits lors de l’action en justice et vous permettent d’éviter les erreurs de procédure fréquentes !

✅ Action en indemnisation pour la réparation du préjudice subi

En parallèle de la démolition des constructions et de la suppression des plantations et autres objets, le propriétaire ayant subi l’empiètement peut demander l’octroi de dommages et intérêts.

Suspicion d’empiètement ? Bénéficiez d’un accompagnement juridique complet avec Verbateam Avocats !

Les litiges de voisinage suscitent un contentieux abondant et peuvent gâcher le quotidien de ceux qui les subissent. Pourtant, il suffit souvent d’une petite action pour régler la situation.

Chez Verbateam Avocats, nous privilégions toujours les arrangements amiables pour nos clients, afin de leur éviter une procédure longue, complexe et coûteuse. Lorsque cette procédure judiciaire est nécessaire malgré tout, nous assurons la défense de vos intérêts et nous faisons valoir vos droits devant le tribunal.

Contactez-nous !

Textes juridiques

• Article 545 du code civil “Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité”.
• Article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen “La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité”.