En secteur protégé (immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte – professionnel et habitation) le seul avant-contrat autorisé en matière de ventes d’immeubles à construire est le contrat préliminaire visé aux articles L.261.15 et R.261-15 s. du CCH, lesquels sont d’ordre public. Leur violation est sanctionnée par la nullité du contrat.
Aux termes de ce contrat préliminaire ou contrat de réservation, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.
Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41 du code de la consommation n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.
Le contrat préliminaire peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.
Dans ce cas, le contrat préliminaire précise :
1° Le prix du local réservé mentionné au deuxième alinéa du I, décomposé comme suit :
a) Le prix de vente convenu ;
b) Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
c) Le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés aux a et b du présent 1° ;
2° Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux mentionnés ci-dessus.
Si l’acquéreur exerce la faculté prévue au 2°, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.
Les travaux que l’acquéreur peut se réserver en accord avec le vendeur, sont relatifs à ;
- L’installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir
- L’installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
- L’installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance ;
- La pose de carrelage mural ;
- Le revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation ;
- L’équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
- La décoration des murs.
Ces travaux ne doivent avoir aucune incidence sur les éléments de structure ;
Ils ne doivent pas nécessiter d’intervention sur les chutes d’eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
Ils ne doivent pas intégrer de modifications sur les canalisations d’alimentation en eau, d’évacuation d’eau et d’alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
Ils ne doivent pas porter sur les entrées d’air ;
Ils ne doivent pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.
Le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative de l’immeuble faisant l’objet de ce contrat, le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S’il s’agit d’une partie d’immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l’immeuble.
La qualité de la construction est suffisamment établie par une note technique sommaire indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement. Si le contrat porte sur une partie d’immeuble, cette note technique doit contenir également l’indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d’immeuble vendue.
Cette note technique doit être annexée au contrat.
Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n’excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans.