De typologie particulière, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, plus connu sous son acronyme : VEFA, porte sur l’acquisition d’un bien immobilier non construit ou en cours de construction au moment de la signature de l’acte authentique de vente. L’originalité de cette vente veut que l’acquéreur soit propriétaire à compter de la signature du bien et le cas échéant des quotes-parts de parties communes y afférentes, tels qu’ils existent au regard de l’avancement des travaux et deviendra propriétaire dans les mêmes conditions des ouvrages à venir pour l’achèvement de l’immeuble, au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, ce qui implique un règlement du prix de vente tout aussi particulier, dont les appels de fonds répondent à des conditions très spécifiques.
Détermination du prix et dépôt de garantie
Le règlement du prix d’un bien acquis dans le cadre d’une VEFA fonctionne par appel de fonds successifs, mais préalablement à tout versement les parties ont l’obligation, dès le contrat de réservation, de mentionner si le prix est ferme, définitif et non révisable ou au contraire, si le prix du bien est prévisionnel ainsi que les conditions de son actualisation et de sa révision et dans un cas, comme dans l’autre, le montant des éventuels travaux que se réserve l’acheteur.
À ce titre, l’omission de mentionner le prix prévisionnel entraîne la nullité du contrat à la demande d’une partie, étant rappelé que la clause révisionnelle ne peut être déterminée qu’en fonction de la variation de l’indice national du bâtiment, dénommé « indice BT01 », dont la limite de révision est fixée à 70% de l’indice.
Enfin, lorsque le contrat de vente en VEFA prévoit le versement d’un dépôt de garantie, celui-ci viendra se soustraire aux paiements restants à effectuer par appel de fonds.
En tout état de cause, l’article R 261-28 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que cette somme versée à titre de dépôt de garantie ne peut excéder les seuils suivants :
- 2 % du prix de vente maximum, lorsque le délai prévisionnel est inférieur à deux ans (délai pris à compter de la date de signature du contrat) ; Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans.
- 5 % du prix de vente maximum, lorsque le délai prévisionnel est inférieur à un an (délai pris à compter de la date de signature du contrat).
L’échelonnement du paiement
L’article L 261-3 du Code de la construction et de l’habitation qui pose la définition du contrat de VEFA, précise que « l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ».
Plus précisément, le paiement d’une vente en VEFA s’effectue par appel de fonds dont le déclenchement dépend de l’avancée des travaux, dont les paliers maximums sont fixés à l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.
Ainsi, l’acquéreur doit procéder aux paiements maximums suivants :
- 35% du prix à l’achèvement des fondations ;
- 70% à la mise hors d’eau ;
- 95% à l’achèvement de l’immeuble.
Ces sommes peuvent alors être exigibles soit par des versements périodiques constants, sinon par des versements successifs, dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.
Dans la limite de ces paliers maximums, il est autorisé de percevoir des paliers intermédiaires en adéquation avec une réalité de travaux exécutés (terrassements en cours, plancher bas du RDC, démarrage cloisonnement…).
Les 5% restant du prix sont versés lors de la mise à disposition de l’ouvrage à l’acquéreur. S’il existe des contestations sur sa conformité avec les prévisions du contrat, cette somme restante peut alors être consignée.
