Le permis de construire est une autorisation administrative indispensable pour de nombreux projets immobiliers. Sa délivrance, son refus ou sa contestation obéissent à des règles strictes du droit de l’urbanisme. L’accompagnement par un avocat permet de mieux comprendre vos droits, de sécuriser votre projet et de défendre efficacement vos intérêts. Verbateam Avocats vous informe.
Qu’est-ce qu’un permis de construire ?
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par l’administration. Le permis de construire peut porter sur des constructions nouvelles comme sur des travaux réalisés sur des constructions existantes.
Pour être accordé, le permis de construire doit respecter les règles de droit de l’urbanisme en vigueur.
Votre permis de construire a-t-il été refusé ?
Le projet de votre voisin vous porte-t-il préjudice ?
Le délai de recours de deux mois court-il déjà ?
- Recours gracieux ou contentieux : quelle voie privilégier ?
- Votre projet est-il conforme au PLU de votre commune ?
L’obligation de demander un permis de construire
Le droit de l’urbanisme n’impose pas toujours la délivrance d’une autorisation de construire pour les projets immobiliers. Voyons dans quelles situations le permis de construire est obligatoire.
Permis de construire et constructions nouvelles
L’article R 421-1 du code de l’urbanisme dispose en son premier alinéa que « les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ». Le principe reste donc que les constructions nouvelles sont soumises à permis de construire.
Néanmoins, de nombreuses exceptions existent et certaines constructions, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, ne sont pas soumises à permis de construire :
- Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés
- Les constructions nouvelles ayant une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres, une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés, une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés (ces trois critères sont cumulatifs)
- Les terrasses de plain-pied
- Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à un mètre quatre-vingts
⚖️ Notre conseil : cette liste n’est pas exhaustive. Avant d’entamer une construction ou de solliciter un permis de construire, il est essentiel de contacter votre avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour savoir si votre projet nécessite une autorisation de construire.
Permis de construire et travaux sur constructions existantes
Le permis de construire ne concerne pas uniquement les constructions nouvelles.
L’article L 421-1 du code de l’urbanisme précise que « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.
Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d’un tel permis ».
Ainsi, certains travaux réalisés sur construction existantes et certains changements de destination du bien immobilier nécessitent un permis de construire :
- Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés
- Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination
- Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière
⚖️ Notre conseil : cette liste n’est pas exhaustive. Si vous envisagez des travaux, contactez votre avocat spécialisé en droit de l’urbanisme ! Ce dernier pourra vous éclairer sur la nature de vos travaux et la nécessité de demander un permis de construire.
Quelle différence entre permis de construire et déclaration préalable ?
Lorsque le permis de construire n’est pas nécessaire, il est possible qu’une déclaration préalable de travaux soit néanmoins requise. Moins contraignante sur le plan administratif, la déclaration préalable de travaux s’applique notamment aux projets de faible ampleur, comme une extension inférieure à 20 m², l’aménagement d’une ouverture en façade, ou l’installation d’une clôture. Le dossier à déposer est plus léger, et le délai d’instruction généralement plus court.
⚖️ Notre conseil : la déclaration préalable doit bien entendu respecter les règles d’urbanisme applicables pour être délivrée. Votre avocat en droit de l’urbanisme vérifie la conformité de votre projet aux règles d’urbanisme locales, sécurise votre dossier avant dépôt et anticipe d’éventuelles contestations.
Le contenu de la demande de permis de construire
En principe, la demande de permis de construire contient :
✅ L’identité du demandeur
✅ L’identité de l’architecte auteur du projet si le recours à un architecte est obligatoire
✅ La localisation et la superficie du ou des terrains
✅ La nature des travaux
✅ La destination des constructions
✅ La surface de plancher des constructions projetées
✅ La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé
⚖️ Notre conseil : selon la nature du projet, d’autres informations spécifiques doivent être mentionnées dans la demande de permis de construire. Établissez avec précision votre projet auprès de votre avocat en droit de l’urbanisme pour être certain de déposer une demande conforme et ainsi ne pas ralentir la procédure.
Les étapes clés d’une demande de permis de construire
1. La constitution du dossier. Pour cette étape, il est vivement conseillé de faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme ! Le recours à un avocat permet d’anticiper les risques de rejet en s’assurant que le projet respecte l’ensemble des règles d’urbanisme applicables.
2. Le dépôt du dossier. La demande est déposée à la mairie de la commune où se situe le terrain. Elle peut être remise directement sur place, envoyée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, ou déposée en ligne via le service numérique mis en place par certaines communes.
3. L’enregistrement de la demande. La mairie enregistre la demande et vous délivre un récépissé de dépôt, mentionnant la date de début d’instruction de la demande.
4. La publicité du projet. Dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la demande et pendant la durée d’instruction de celle-ci, le maire procède à l’affichage en mairie ou à la publication par voie électronique sur le site internet de la commune d’un avis de dépôt de demande de permis précisant les caractéristiques essentielles du projet (Art. R 423-6 du code de l’urbanisme).
5. Le délai d’instruction du projet. Le délai d’instruction est fixé à 2 mois pour les demandes concernant une maison individuelle. Pour les autres demandes, le délai est de 3 mois. Le délai d’instruction court à compter du dépôt de la demande.
6. La décision. Si le permis de construire est accordé, une autorisation expresse est délivrée par arrêté municipal. En revanche, en l’absence de réponse dans les délais, le silence de l’administration vaut acceptation tacite, sauf exceptions (secteurs protégés, consultations obligatoires, etc.). En cas de refus, une décision motivée vous est notifiée par écrit.
Le rôle de l’avocat en droit de l’urbanisme en cas de refus de permis de construire
Deux procédures sont à votre disposition en cas de refus de permis de construire : le recours gracieux et le recours contentieux. Bien que l’assistance d’un avocat ne soit pas obligatoire, elle reste vivement conseillée pour maximiser vos chances de réussite.
Le recours gracieux en cas de refus de permis de construire
Le recours gracieux vous permet de demander au maire de revoir sa décision concernant le refus de délivrance du permis de construire. Le recours gracieux doit être formé dans un délai de deux mois à compter de la notification de refus.
Le recours gracieux est généralement utilisé en première intention, puisqu’il est plus rapide et moins coûteux. En cas d’échec, un recours contentieux peut être formé.
Le recours contentieux en cas de refus de permis de construire
Le recours contentieux est engagé directement devant le tribunal administratif. Il s’agit d’une procédure plus longue que le recours gracieux et potentiellement plus coûteuse, mais qui permet d’obtenir gain de cause de manière claire et définitive. Lors d’une procédure devant le tribunal administratif, votre avocat en droit de l’urbanisme analyse votre projet, soulève les points de contestation et prépare un argumentaire solide pour maximiser vos chances de faire annuler la décision.
⚖️ Un recours contentieux devant le tribunal administratif, ça se prépare : au sein du cabinet Verbateam Avocats, nos équipes travaillent quotidiennement sur des recours pour refus de permis de construire et connaissent parfaitement la législation en vigueur.
💡 Bon à savoir : le recours contentieux peut être directement formé à partir de la notification de refus, sans passer par le recours gracieux.
Contester un permis de construire accordé à un tiers grâce à son avocat
Ce n’est peut-être pas vous qui envisagez de demander un permis de construire ou qui en avez déposé un, mais un tiers (un voisin par exemple). Si vous êtes affecté par ce projet, vous pouvez contester le permis de construire.
Il faut que vous ayez un intérêt à agir : il ne suffit pas de vouloir contester n’importe quel permis de construire. Pour évaluer votre intérêt à agir, rapprochez-vous de votre avocat. En tant qu’expert en droit de l’urbanisme et de la construction, votre avocat pourra estimer si votre recours a des chances d’aboutir.
Deux recours sont possibles :
- Le recours gracieux, devant la mairie
- Le recours contentieux, devant le tribunal administratif
Le délai de recours est de 2 mois à partir de l’affichage du permis de construire sur le terrain.
Pourquoi faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme pour son permis de construire ?
Faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme permet de sécuriser chaque étape du projet, de la constitution du dossier de permis de construire à la contestation de la décision de la mairie en cas de refus. Son expertise juridique garantit que la demande respecte les règles locales (PLU, servitudes, zones protégées), ce qui limite les risques de voir son projet rejeté par l’administration.
En cas de blocage avec l’administration ou d’opposition d’un tiers, votre avocat est également en mesure d’intervenir rapidement pour protéger vos intérêts. C’est un allié stratégique pour éviter les erreurs coûteuses et défendre efficacement votre projet.
Permis de construire : attention aux réglementations locales
Au-delà des règles générales du code de l’urbanisme, chaque commune applique ses propres normes à travers un plan local d’urbanisme (PLU). Ces règles locales, souvent complexes, peuvent concerner la hauteur maximale des constructions, leur implantation, leur apparence ou encore la préservation du bâti existant.
Dans certaines villes comme Paris, Bordeaux ou Toulouse, les contraintes sont particulièrement strictes, notamment en secteur sauvegardé ou en zone patrimoniale.
Les avocats en droit de l’urbanisme du cabinet Verbateam Avocats maîtrisent ces spécificités locales et vous aident à analyser en amont la faisabilité juridique de votre projet. L’implantation de notre cabinet dans toute la France (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Paris, Toulouse) nous permet de connaître parfaitement les règles d’urbanisme applicables à chaque région.
Réussir vos demandes d’urbanisme avec Verbateam Avocats
Le droit de l’urbanisme est une matière juridique vaste et complexe. De nombreuses réglementations existent, tant au niveau national qu’au niveau local.
Que ce soit pour une déclaration préalable de travaux, un permis de construire ou un recours devant le tribunal administratif, le cabinet Verbateam Avocats vous accompagne à chaque étape de votre projet d’urbanisme. Nous vérifions la conformité de votre projet aux règles d’urbanisme en vigueur afin d’en garantir la réussite. En cas de litige, nous défendons vos intérêts avec rigueur devant les juridictions compétentes.
Grâce à notre connaissance approfondie du droit de l’urbanisme et des spécificités locales, nous maximisons vos chances d’obtenir une décision favorable et de sécuriser juridiquement votre projet immobilier. N’attendez plus, contactez-nous !
Textes juridiques
- Article R 421-1 du code de l’urbanisme
- Article L 421-1 du code de l’urbanisme
- Article R 421-14 du code de l’urbanisme
- Article R 423-6 du code de l’urbanisme
- Article R 431-5 du code de l’urbanisme
