Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les contrats de construction de maison individuelle
(CCMI) sont, en matière d’achat et de construction dans le neuf, les plus protecteurs pour le maître d’ouvrage puisqu’ils obéissent à un formalisme particulier et à des règles spécifiques inscrites dans le Code de la construction et de l’habitation.
Définitions
Le contrat de VEFA, parfois appelé « achat sur plans » permet l’acquisition d’un bien immobilier inexistant ou inachevé. L’acheteur devient propriétaire à mesure de l’avancée des travaux.
Le CCMI suppose que la construction concerne un immeuble à usage d’habitation ou mixte (professionnel et d’habitation), à condition de ne pas comprendre plus de deux logements. Le maître d’ouvrage possède déjà le terrain et le contrat peut être avec ou sans fourniture du plan.
Le formalisme
Le contrat de VEFA et le CCMI sont obligatoirement conclus par écrit et la VEFA fait l’objet peut être précédé d’un contrat de réservation du bien qui comprend des informations obligatoires (notamment : le nombre de pièces, le prix, les délais d’exécution des travaux, la notice descriptive sommaire, le plan, etc…).
Ces conventions doivent obligatoirement comporter certains documents et informations qui, à défaut, peuvent entrainer la nullité du contrat.
Pour la VEFA il s’agit notamment :
- Des dates d’achèvement et de livraison prévues.
- De la liste des autorisations administratives obtenues.
- De la description technique détaillée du bien.
- Des plans du bien vendu.
- Du prix de la vente et des échelonnements prévus.
- Des garanties financières et des assurances de construction.
- Du règlement de copropriété s’il y en a un.
Pour le CCMI il s’agit notamment :
- Du prix forfaitaire et définitif.
- De la description et du chiffrage des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution dans le cadre d’un CCMI avec fourniture du plan.
- Des délais d’exécution des travaux et des pénalités de retard de livraison.
- La consistance et les spécificités techniques de l’ouvrage dans une notice descriptive annexée.
- La désignation du terrain.
- La mention de l’assurance dommages-ouvrage et des garanties de remboursement (le cas échéant) et de livraison.
- La possibilité pour le maître d’ouvrage d’être assisté par un professionnel le jour de la réception des travaux.
- Du permis de construire obtenu, aux autorisations.
- Le titre de propriété ou des droits réels permettant de construire.
- Des modalités de paiement échelonné du prix.
- Des modalités de financement de l’ouvrage.
Les modalités liées au prix
Avant l’ouverture du chantier, dans le cadre du CCMI un dépôt de garantie à hauteur de 3% du prix peut être exigé par le constructeur qui ne dispose d’une garantie de remboursement, bloqué jusqu’à épuration des conditions suspensives, puis ensuite déduit des premiers paiements. Si le constructeur bénéficie de la garantie de remboursement il peut demander en tout 15% du prix avant le démarrage des travaux : 5% à la signature, 5% à la délivrance du permis de construire et 5% à l’ouverture du chantier.
Pour le reste du paiement, le versement du prix est échelonné dans les conditions prévues par la loi :
- 15% du prix à l’ouverture du chantier.
- 25% du prix à l’achèvement des fondations.
- 40% à l’achèvement des murs.
- 60% à la mise hors d’eau.
- 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air.
- 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de mesure et de chauffage.
- 100% à la réception des travaux si le maître de l’ouvrage assisté par un professionnel n’émet aucune réserve. Si le maître de l’ouvrage n’est pas assisté d’un professionnel, le solde est payable à l’expiration d’un délai de huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception si aucune réserve n’est émise. En cas de réserve, le solde est payable à leur levée.
Pour la VEFA un dépôt de garantie peut être exigé au moment de la signature du contrat de réservation, sous réserve de plafonds :
- 2% du prix si le contrat de vente est prévu d’être signé dans un délai compris entre un à deux ans.
- 5 % du prix si le contrat de vente est prévu d’être signé sous un délai inférieur à un an.
Au-delà de deux ans plus aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
- Pour la suite du règlement du prix, les versements sont déterminés comme il suit :
- 35% maximum du prix à l’achèvement des fondations.
- 70% maximum du prix lors de la mise hors d’eau.
- 95 % maximum du prix lors de l’achèvement.
- Les 5% demeurant sont versés au moment de la mise à disposition. Le maître de l’ouvrage peut consigner ce solde en cas de défaut de conformité dénoncé.
Les garanties supplémentaires
Dans le cadre d’un CCMI ou d’une VEFA, le maître d’ouvrage dispose d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la notification du contrat, 14 jours en cas de signature à distance.
D’autre part, dans le cadre de la VEFA, outre des frais de notaire réduits et d’éventuels dispositifs de défiscalisation, l’acheteur bénéficie en plus d’une garantie de surface (sous réserve des tolérances contractuellement convenue) et d’isolation phonique.
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