Le comportement malhonnête du vendeur peut amener l’acquéreur à consentir à une vente immobilière pour laquelle il n’aurait normalement pas contracté. Après l’achat, il découvre un vice caché qui avait été volontairement dissimulé par le vendeur. Quelles solutions pour l’acheteur lésé ? Verbateam Avocats vous informe.
Ce qu’il faut retenir
🏠 Vices du consentement et vices cachés sont deux notions différentes qui peuvent néanmoins se cumuler.
🏠 Le dol est un vice du consentement, au même titre que l’erreur et la violence.
🏠 Pour que le dol soit qualifié, il faut démontrer une intention de la part du vendeur ainsi que les manoeuvres, mensonges ou dissimulations intentionnelles réalisées.
🏠 Plusieurs recours sont à la disposition de l’acheteur en fonction de sa situation : action en réduction du prix, action en nullité du contrat, demande de dommages et intérêts.
Le vendeur vous a-t-il dissimulé un défaut du bien ?
Pouvez-vous démontrer son intention de tromper ?
Faut-il demander la nullité ou des dommages et intérêts ?
- La clause de non-garantie de votre acte peut-elle être écartée pour dol ?
- Cinq ans pour le dol, deux ans pour les vices cachés : où en êtes-vous ?
Vices du consentement et vices cachés : quelle différence ?
Pour aborder sereinement cet article, il est important de faire la différence entre un vice du consentement et un vice caché.
✅ Le vice du consentement est indépendant du bien immobilier en lui-même. Il s’agit de la volonté ou non des parties de conclure un contrat. S’il est démontré que le consentement de l’une des parties a été vicié pendant la formation du contrat, une annulation peut être demandée. Le dol est un vice du consentement, nous le verrons dans la partie suivante.
✅ Le vice caché concerne directement le bien immobilier. Le vice caché est un défaut qui existait avant la vente et qui rend le bien immobilier vendu impropre à son usage (ou le diminue fortement) et qui n’était pas apparent lors de l’achat.
Les différents vices du consentement
L’article 1130 du code civil nous apprend que “l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes”.
Le contrat consiste en la rencontre des volontés de deux parties au moins. Les parties manifestent leur volonté de s’engager. Ainsi, leur consentement doit être libre et éclairé.
Le consentement est vicié lorsque l’une des parties n’aurait pas contracté si elle avait eu connaissance de certaines informations. Son consentement n’était pas libre et éclairé.
Il existe trois vices du consentement établis par le code civil.
L’erreur
Pour qu’une erreur soit avancée comme cause de nullité d’un contrat, il faut que cette erreur porte sur les qualités essentielles de la prestation.
Exemple : un acquéreur achète un terrain avec pour projet d’y construire sa maison. Après signature du contrat, il découvre que le terrain n’est pas constructible.
Si l’erreur ne porte pas sur une qualité essentielle de la prestation, alors il n’y a pas vice du consentement. Exemple : l’acquéreur pensait que la façade de la maison était grise, en réalité la façade est beige.
Le dol
Le dol repose sur le mensonge, sur la fraude. Contrairement à l’erreur où il n’y a pas de volonté de dissimuler une information de la part du vendeur, le dol est une manœuvre frauduleuse qui vise à vicier le consentement de l’acquéreur. On parle de manœuvre dolosive.
Exemple : le vendeur était parfaitement au courant du projet de l’acquéreur de faire construire une maison sur le terrain. Il était également au courant de l’inconstructibilité du terrain. Pour que la vente se passe, il a volontairement caché cette information.
Dans cet article, c’est le dol qui nous intéresse.
La violence
La violence concerne tous les comportements qui peuvent contraindre un contractant à contracter, soit par violence physique, soit par menace.
Vices cachés et dol : comment obtenir réparation ?
Nous le savons désormais, le dol est un vice du consentement, au même titre que l’erreur et la violence. Dol et vice caché du bien immobilier peuvent tout à fait être liés !
Exemple : le vendeur du bien immobilier a dissimulé une infiltration d’eau derrière un faux plafond. Il s’agit à la fois d’un vice caché qui affecte le bien, mais également d’un dol du vendeur qui a usé de manœuvres pour tromper l’acquéreur et obtenir son consentement à la vente immobilière.
Les éléments constitutifs du dol
Aux termes de l’article 1137 du code civil, “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.”.
Le code civil nous apprends ainsi deux éléments fondamentaux :
- Pour que le dol soit qualifié, il faut un élément matériel. En l’occurrence, des manœuvres, des mensonges ou une dissimulation intentionnelle.
- Pour que le dol soit qualifié, il faut également un élément intentionnel, c’est-à-dire une volonté de la part du vendeur de tromper l’acquéreur.
En l’absence de ces éléments, le dol ne pourra pas être qualifié et le recours de l’acquéreur sera différent pour obtenir réparation.
Le recours de l’acheteur face au dol du vendeur lors d’une vente immobilière
En cas de dol, deux recours sont généralement ouverts à l’acheteur :
- Demander la nullité du contrat
- Demander l’octroi de dommages et intérêts
Si les deux sont cumulables, certains acquéreurs préfèrent parfois maintenir le contrat et demander uniquement des dommages et intérêts.
Le recours de l’acquéreur en cas de vices cachés lors d’une vente immobilière
Comme nous l’avons vu, dol et vices cachés peuvent tout à fait être liés. Il peut y avoir un vice caché comme une infiltration d’eau, invisible lors de la visite, et un dol, car cette infiltration a été volontairement masquée avec un faux plafond par le vendeur.
Dans ce cas, l’acquéreur peut intenter une action contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachées, prévue par l’article 1641 du code civil, aux termes duquel “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.
L’article 1645 précise ensuite que “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.”
Ainsi, le vendeur est en principe tenu de la garantie des vices cachés pouvant affecter le bien vendu. L’acquéreur peut :
- Demander à garder le bien immobilier et se faire rendre une partie du prix
- Demander à rendre le bien immobilier et récupérer la totalité du prix
En parallèle, le dol du vendeur permet aussi de réclamer des dommages et intérêts.
Bon à savoir : de nombreux contrats de vente contiennent une clause de non-garantie des vices cachés, qui exonère le vendeur en cas de découverte de vices cachés une fois la vente passée. En cas de dol et donc de mauvaise foi de la part du vendeur, cette clause n’est pas valable.
Le délai pour agir de l’acquéreur en cas de dol du vendeur (vente immobilière)
L’acheteur peut intenter une action en nullité pendant cinq ans à partir de la découverte du dol, et non pas de la découverte du vice caché. Cette nuance est importante, car l’acquéreur peut découvrir le vice caché dans un premier temps, puis comprendre qu’il s’agit d’un dol du vendeur dans un second temps.
La charge de la preuve repose sur celui qui demande la nullité, donc sur l’acquéreur. Dans ce contexte, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier est essentiel pour constituer un dossier solide et probant. Contactez le cabinet Verbateam Avocats pour plus d’informations !
Verbateam avocats : votre partenaire stratégique en droit immobilier
Lorsqu’un vice est découvert après l’achat, le premier réflexe à avoir est de contacter son avocat expert en droit immobilier. Votre avocat pourra déterminer si un dol du vendeur est à creuser et ainsi vous proposer un recours adapté à votre situation. Chez Verbateam Avocats, nous sommes spécialisés en droit immobilier et nous accompagnons quotidiennement les acheteurs lésés afin qu’ils obtiennent réparation. Contactez-nous !
Textes juridiques
- Article 1130 du code civil
- Article 1137 du code civil
- Article 1641 du code civil
- Article 1644 du code civil
- Article 1645 du code civil
