Le vice caché est souvent présenté du côté de l’acheteur, qui subit des défauts dans le bien immobilier qu’il vient d’acheter. Mais que se passe-t-il du côté du vendeur auquel on reproche le vice caché ? Quels sont ses recours face aux accusations ? Verbateam Avocats vous informe.
Définition du vice caché
La définition du vice caché est fournie par l’article 1641 du code civil qui dispose que les vices cachés sont les « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Ainsi, trois conditions cumulatives permettent l’identification d’un vice caché :
- Le défaut n’était pas visible lors de la vente
- Le défaut existait avant la vente
- Le défaut rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou le diminue fortement
Exemples de vices cachés :
Une charpente endommagée, des problèmes d’étanchéité, des problèmes d’humidité.
L’acheteur vous reproche-t-il un vice caché ?
Votre acte contient-il une clause d’exonération ?
Aviez-vous réalisé les travaux vous-même ?
- Votre clause de non-garantie résistera-t-elle à la contestation ?
- Vétusté, défaut d’entretien, vice apparent : quels arguments opposer ?
Protection du vendeur : la clause d’exonération de garantie des vices cachés
En principe, le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés, quand bien même il les ignorait. En parallèle, l’article 1642 du code civil précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».
Néanmoins, la majorité des contrats de vente immobilière contiennent aujourd’hui une clause d’exonération de garantie des vices cachés.
Exemple de clause :
L’acheteur n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
Ainsi, cette clause décharge le vendeur de sa responsabilité en cas de vices cachés sur le bien vendu.
Les limites de la clause d’exonération de garantie des vices cachés
La dispense de garantie des vices cachés pour le vendeur présente néanmoins certaines limites.
La suite de la clause du contrat de vente immobilière est généralement rédigée comme suit :
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Toutefois, le vendeur est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés
3 limites à la non-garantie du vice caché se dessinent :
- Lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier
- Lorsque le vendeur est de mauvaise foi
- Lorsque le vendeur a réalisé des travaux lui-même
Le vendeur est un professionnel de l’immobilier
Lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier, même si une dispense de garantie en cas de vice caché est insérée dans le contrat, cette disposition sera sans effet.
Il est considéré que les professionnels de l’immobilier (constructeur, promoteur, marchand de bien, etc.) connaissent ou doivent connaître les vices du bien vendu.
Si vous vous situez dans l’une de ces catégories, contactez-nous avant d’entamer les démarches pour la vente d’une maison. Nous pourrons vous accompagner juridiquement afin de vous protéger en amont et éviter un recours de la part de l’acheteur une fois la vente accomplie.
Le vendeur est de mauvaise foi
Une des limites évidentes de la dispense de garantie du vice caché est la mauvaise foi.
Le vendeur qui cache à l’acheteur un vice dont il a connaissance est une marque de mauvaise foi. Par exemple, lorsque le vendeur embellit des murs tachés par l’humidité pour cacher la présence d’infiltrations. Il a bien connaissance du problème mais le dissimule aux yeux de l’acheteur.
Le vendeur a réalisé des travaux lui-même
La jurisprudence tend à écarter les stipulations qui dispenseraient le vendeur de garantie des vices cachés, lorsque le vice caché concerne des travaux réalisés par le vendeur lui-même.
⚖️ Vous souhaitez vendre votre maison où vous avez réalisé de nombreux travaux vous-même ? Contactez le cabinet Verbateam Avocats. Nous pourrons vous aider à anticiper une accusation de vice caché après la vente et ainsi vous éviter une procédure longue et coûteuse.
Absence de non-garantie des vices cachés
Plus rarement, le contrat de vente immobilière ne contient pas de stipulation permettant au vendeur d’être déchargé de responsabilité en cas de vice caché.
Dans cette situation, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier est nécessaire pour se défendre, puisque l’acheteur est en position de force.
Votre avocat spécialisé en droit immobilier pourra analyser la meilleure stratégie à suivre :
- Contester le caractère caché du vice, en réunissant des preuves qui démontrent que le défaut était visible lors de la vente
- Soutenir que le vice est lié à un défaut d’entretien ou à des travaux réalisés après l’achat
- Soutenir que le défaut est lié à la vétusté normale
Votre avocat privilégiera une solution amiable afin de vous éviter une procédure longue et coûteuse. Si la solution amiable n’aboutit pas, il pourra vous représenter lors de la procédure judiciaire.
Se défendre contre une accusation de vice caché avec Verbateam Avocats
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Textes juridiques
- Article 1641 du code civil
- Article 1642 du code civil
