La toiture est un élément clé de l’habitation, au même titre que la structure et les fondations. Un vice caché affectant le toit peut rapidement créer de gros dégâts et mettre la sécurité des habitants en péril. Comment se prémunir d’un vice caché dans la toiture ? Pourquoi faire appel à un expert avant la vente immobilière ? Verbateam Avocats vous informe.
Ce qu’il faut retenir
🏠 Un vice dans la toiture peut être apparent ou caché.
🏠 En cas de coup de coeur pour une maison, l’acquéreur ne doit pas hésiter à faire réaliser une expertise de toiture afin de détecter un éventuel vice et d’acheter (ou non) en connaissance de cause.
🏠 La garantie décennale bénéficie aux acquéreurs successifs d’un bien immobilier tant que son délai (dix ans à compter de la réception des travaux) n’est pas écoulé.
🏠 Le délai pour agir en garantie des vices cachés est de deux ans à compter de la découverte du vice.
Avez-vous découvert des désordres en toiture après votre achat ?
Le vendeur les connaissait-il ?
Une clause de non-garantie figure-t-elle dans votre acte ?
- La clause de non-garantie peut-elle être écartée dans votre dossier ?
- Garantie décennale ou vices cachés : quel recours vous est ouvert ?
Quand s’inquiéter d’un vice dans la toiture lors de la vente d’une maison ?
L’état de la toiture est un critère déterminant dans l’achat d’une maison. Dans l’idéal, les vices éventuels doivent être découverts avant la vente : vous pourrez ainsi refuser l’achat ou acheter en connaissance de cause.
Les signes visibles (vices apparents) qui doivent alerter sur l’état de la toiture
Lors de la visite puis de la contre-visite de la maison, certains signes visibles peuvent vous alerter sur un ou plusieurs vices affectant la toiture :
- Humidité sur les murs de la maison
- Tâches d’humidité sur le bois de la charpente
- Odeur de moisi
- Sensation corporelle d’humidité
- Fuite apparente au plafond ou le long des murs
Ces signes ne doivent pas être pris à la légère, puisqu’ils peuvent indiquer un défaut au niveau de la toiture, ce qui peut entraîner des désordres plus graves pour la structure du bâtiment. Discutez-en avec le vendeur et l’agent immobilier dans un premier temps. Ensuite, il est utile d’avoir recours à un expert avant l’achat qui pourra déterminer s’il existe bien des désordres, leur origine et les possibilités de réparation.
Les signes invisibles (vices cachés) qui doivent alerter sur l’état de la toiture
Les vices affectant la toiture ne sont pas toujours visibles lors de la visite d’une maison. Certains signes, silencieux dans un premier temps, évoluent défavorablement et mettent l’acquéreur dans une position délicate une fois la vente conclue.
Voici certains points utiles à vérifier du côté de l’acquéreur avant l’achat :
- Demander les dernières factures d’énergie. Une maison bien isolée avec une facture d’énergie conséquente ou en hausse peut laisser penser qu’il existe un défaut au niveau de la toiture.
- Réaliser un test du taux d’humidité.
- Demander une expertise de la toiture à titre préventif.
L’intervention d’un expert en bâtiment pour analyser la toiture de la maison
Nous vous conseillons de faire réaliser une expertise avant la découverte d’un problème au niveau de la toiture. Dans l’idéal, l’expertise est réalisée lors du processus d’achat de la maison. Si cela n’a pas été fait, il est toujours possible de demander une expertise après la vente si vous constatez des désordres.
L’expertise de toiture avant la vente de la maison
Beaucoup d’acheteurs potentiels se passent de l’expertise de toiture avant d’acheter une maison, car ils voient l’intervention d’un expert comme un coût supplémentaire qu’il faudrait mieux éviter.
Pourtant, le diagnostic de l’expert peut vous éviter :
- Un achat qui est en réalité bourré de vices cachés.
- Une procédure longue et éprouvante contre le vendeur (avec l’obligation de faire une expertise de toiture après coup), sans garantie d’être indemnisé.
- Des frais d’avocats parfois élevés à cause de la durée de la procédure.
L’expertise avant la vente prend alors tout son sens. Si le vice est détecté avant de conclure la vente, l’acheteur est protégé des mauvaises surprises. Il peut :
- Ne pas faire d’offre d’achat après les visites.
- Faire une offre d’achat à un prix inférieur, en connaissance du vice.
L’expertise de toiture après la vente de la maison
Si aucune expertise n’a été réalisée avant la vente, il n’est pas trop tard. Au bout de quelques mois, vous constatez des désordres au niveau de la toiture de la maison. Fuite du toit, infiltrations, humidité, champignons dans les combles : autant de signes qui vous alertent sur de potentiels vices cachés au moment de la vente.
Agir rapidement via une expertise est essentiel :
- Pour limiter l’évolution des vices et obtenir le diagnostic d’un expert.
- Pour engager la responsabilité du vendeur s’il s’agissait d’un vice caché intentionnellement.
Il est conseillé de contacter votre avocat spécialisé en droit de la construction et droit immobilier du cabinet Verbateam. En étudiant votre dossier, il pourra vous aiguiller sur les garanties applicables à votre situation et entamer la procédure la plus adaptée pour la prise en charge des vices affectant votre toit.
Vices cachés dans la toiture et garantie décennale
L’acquéreur n’a pas toujours conscience que la garantie décennale s’applique peut-être pour la maison qu’il vient d’acheter. En effet, la garantie décennale est attachée au bien vendu et non à la personne du vendeur.
Pour rappel, la garantie décennale court pour un délai de dix ans à compter de la réception des travaux. Ainsi, si les travaux de la maison en vente ont été achevés et réceptionnés en 2022 et que l’acheteur devient propriétaire en 2026, il reste six ans de garantie décennale.
La garantie décennale n’engage pas la responsabilité du vendeur, mais la responsabilité du constructeur de l’ouvrage.
⚖️ L’intervention d’un expert permet de déterminer si le vice de toit est d’origine décennale ou non. Si c’est le cas, l’acquéreur peut se retourner directement contre le constructeur. S’il s’avère que le vice de toit n’est pas d’origine décennale ou que la garantie décennale ne s’applique pas, l’acheteur peut éventuellement se prévaloir de la garantie des vices cachés.
Le délai pour agir en garantie des vices cachés est de deux ans à compter de la découverte du vice.
La responsabilité du vendeur en cas de vices dans la toiture (garantie des vices cachés)
Bien entendu, les vices constatés lors d’une visite ou d’une contre-visite ne peuvent pas être imputés au vendeur. Sa responsabilité ne sera pas engagée si vous achetez en connaissance de cause.
Également, la majorité des contrats de vente d’immeuble contiennent aujourd’hui une clause d’exonération de garantie des vices cachés en faveur du vendeur. En d’autres termes, l’acheteur accepte que s’il découvre un vice caché après la vente, il ne pourra pas se retourner contre le vendeur.
Néanmoins, l’acheteur pourra malgré tout être indemnisé au titre de la garantie des vices cachés s’il parvient à démontrer que le vendeur était de mauvaise foi. Autrement dit, le vendeur était au courant pour le vice caché et l’a volontairement dissimulé à l’acheteur. Dans ces circonstances, la responsabilité du vendeur peut être engagée.
L’utilité de l’expertise pour sa toiture
Vous l’aurez compris, l’expertise de toiture ne sert pas exclusivement en cas de litige. Faire appel à un expert en bâtiment permet également :
- De détecter un vice apparent ou caché lors de la visite d’un bien immobilier.
- De trouver l’origine d’un vice apparent ou caché afin de déterminer la garantie applicable et adaptée (garantie des vices cachés et/ou garantie décennale).
- D’empêcher le vice d’évoluer et de menacer la sécurité du bâtiment.
- De réunir des preuves contre le vendeur en cas de procédure amiable et/ou judiciaire.
Verbateam Avocats : votre allié juridique et immobilier
L’achat d’une maison est un processus juridique parfois complexe, où l’acquéreur a peur de faire une erreur et de subir des vices cachés. L’expertise avant achat est un excellent moyen de se prémunir contre les vices cachés et de refuser la vente ou de procéder à l’achat en connaissance de cause (et pourquoi pas négocier une baisse prix).
Notre cabinet met son expertise juridique au service des acquéreurs, avant, pendant et après l’achat afin de leur garantir une transaction immobilière sereine.
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