DPE erroné lors d’un achat immobilier : quels recours pour l’acquéreur ?

Lors d’un achat immobilier, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) peut peser lourd dans la décision. Mais que se passe-t-il lorsqu’il est erroné ? Quels risques pour l’acquéreur ? Quels recours juridiques ? Verbateam Avocats vous informe.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document donnant des informations sur la consommation énergétique d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. L’établissement d’un DPE est obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien immobilier. Il doit être transmis à l’acquéreur ou au locataire du bien.

Instauré en 2006, le diagnostic de performance énergétique était à l’origine purement informatif. Mais avec la loi Elan, depuis le 1er juillet 2021 le DPE est devenu juridiquement opposable. Le caractère opposable du DPE signifie que son contenu engage la responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur.

⚖️ Bon à savoir : Le code de la construction et de l’habitation prévoit que certains biens immobiliers ne sont pas soumis à l’obligation d’établir un DPE en cas de vente ou de location :

• Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans
• Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés
• Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques
• Les bâtiments servant de lieux de culte
• Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine
• Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux
• Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an

Quel est le contenu du DPE ?

Le DPE contient une série d’informations techniques visant à évaluer la performance énergétique du logement. La liste complète est fournie par le code de la construction et de l’habitation à l’article R 126-16.

Le DPE contient notamment :

• Une étiquette énergie, allant de A (très performant) à G (très énergivore), basée sur la consommation annuelle d’énergie primaire (exprimée en kWh/m².an).
• Une étiquette climat, également de A à G, reflétant les émissions de gaz à effet de serre.
• Une estimation chiffrée des dépenses énergétiques.
• Des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement.
• Une description des équipements de chauffage, d’eau chaude, de ventilation, et d’isolation.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE repose sur une méthode de calcul unique (méthode 3CL), prenant en compte les caractéristiques du bâti, des équipements, et les données climatiques locales.

Qui réalise le DPE ?

La réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique est à la charge du propriétaire du bien immobilier. En cas de vente, il revient donc au propriétaire de prendre l’initiative de faire réaliser un DPE. Le coût du DPE varie en fonction du professionnel qui le réalise.

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, indépendant, et titulaire d’une assurance responsabilité civile professionnelle. La certification du diagnostiqueur immobilier est essentielle. Vendeur et diagnostiqueur peuvent se voir infliger une amende en l’absence de certification.

Il est important de souligner que le diagnostiqueur doit être impartial : il ne doit avoir aucun lien de nature à remettre en cause son indépendance vis-à-vis du vendeur, de l’acheteur ou de tout autre intervenant à la transaction.

⚖️ Bon à savoir : les DPE réalisés après le 30 juin 2021 sont valables dix ans.

L’importance du DPE en cas de vente immobilière

Le Diagnostic de Performance Énergétique joue un rôle central dans le processus de vente, tant sur le plan juridique que sur le plan financier :

• Le DPE influence l’acquéreur potentiel dans sa décision. Un classement F ou G (et même E) peut rebuter les acheteurs potentiels ou les inciter à négocier une baisse de prix.
• Le DPE impacte directement la valeur vénale du bien, puisqu’il s’agit d’un élément désormais pris en compte dans le calcul du prix.
• Le DPE, en fonction de l’étiquette énergétique attribuée au logement, entraîne une obligation de travaux à plus ou moins long terme, notamment pour les logements dits « passoires thermiques ».
• Le DPE doit obligatoirement être annexé à l’avant-contrat de vente.

💡 Pourquoi les DPE avec une mauvaise étiquette énergie font peur aux acquéreurs ?

Qui dit mauvais Diagnostic de Performance énergétique, dit pertes énergétiques.

Pour un acquéreur souhaitant faire du logement sa résidence principale, une hausse des coûts énergétiques devra être prise en compte, ainsi que le montant des travaux permettant d’obtenir une meilleure étiquette énergie.

Pour un acquéreur souhaitant faire du logement un investissement locatif, il doit être pris en compte que depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Au 1er janvier 2028, les logements classés F seront eux-aussi interdits à la location.

Quels sont les recours en cas de DPE erroné ?

Nous l’avons vu, le DPE est désormais un élément central dans la prise de décision d’un acquéreur immobilier. Que se passe-t-il lorsque l’acquéreur découvre que le DPE est erroné mais la vente déjà conclue ? Quels sont les recours possibles ?

1. La responsabilité du diagnostiqueur en cas de DPE erroné

En cas de DPE erroné, le diagnostiqueur immobilier engage sa responsabilité délictuelle, aussi appelée responsabilité extra contractuelle. En effet, le diagnostiqueur immobilier n’est lié par aucun contrat avec l’acquéreur du bien objet du DPE. L’acquéreur ne peut donc pas demander réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Pour que la responsabilité extracontractuelle du diagnostiqueur immobilier soit engagée, il faut impérativement :

• Un préjudice
• Une faute
• Un lien de causalité entre le préjudice et la faute

Si l’acquéreur peut démontrer qu’il a subi un préjudice en raison de l’erreur commise par le diagnostiqueur dans le DPE, il pourra demander une indemnisation.

💡 La charge de la preuve repose sur l’acquéreur du bien immobilier. Dans cette situation, être accompagné juridiquement est essentiel. Contactez-nous sans attendre !

2. La responsabilité du vendeur en cas de DPE erroné

Auparavant, la responsabilité du vendeur en cas de DPE erroné ne semblait pas engagée, puisqu’il s’agissait d’un document purement informatif. Depuis le 1er juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique est un document opposable.

L’acquéreur du bien immobilier peut agir contre le vendeur :

• Pour dol. Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ». Le dol du vendeur résulte donc de manœuvres volontaires pour dissimuler un DPE erroné. Cela reste rare en pratique.
• Pour vice caché. Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est « tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Mais dans la pratique, une clause d’exonération de garantie des vices cachés est presque toujours insérée dans les contrats de vente.

💡 La clause d’exonération de garantie des vices cachés est généralement exclue lorsque le vendeur est un professionnel tandis que l’acquéreur est un particulier.

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de DPE erroné ?

Vous êtes acquéreur d’un bien immobilier et vous constatez que le DPE qui vous a été fourni est erroné. Vous vous interrogez sur vos recours et vos chances d’indemnisation. Vous avez besoin d’un accompagnement juridique solide et efficace. Faites appel au cabinet Verbateam Avocats ! Nous privilégions toujours une résolution amiable en première intention, afin de vous éviter une procédure longue et coûteuse. Si aucun accord amiable n’est possible, nous vous assistons et vous représentons lors de l’action en justice.

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Textes juridiques

• Article 1240 du Code civil sur la responsabilité civile délictuelle
• Article 1641 du Code civil sur la garantie des vices cachés
• Article 1137 du Code civil sur le dol
• Article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation sur l’obligation de fournir un DPE lors de la vente
• Décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif à la réforme du DPE (entrée en vigueur le 1er juillet 2021)
• Arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes de calcul du DPE