Bailleurs : pouvez-vous refuser le renouvellement du bail à votre locataire qui a conclu un contrat de location gérance sans avoir respecté ses obligations?

Bailleurs : pouvez-vous refuser le renouvellement du bail à votre locataire qui a conclu un contrat de location gérance sans avoir respecté ses obligations?

Publié le : 18/09/2018 18 septembre sept. 09 2018

Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un local, appelé le bailleur, loue à une autre personne, le preneur, un local pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.

Ce contrat est conclu pour une durée de 9 ans minimum sauf s’il s’agit d’un bail dérogatoire ou d’une location saisonnière. Si le propriétaire du fonds de commerce souhaite confier l’exploitation de son fonds à un tiers, il peut signer avec ce dernier un contrat de location-gérance. Ainsi, il conserve la propriété de son fonds de commerce et le locataire-gérant l’exploite moyennant une redevance.

Afin de mettre son fonds en location-gérance, le propriétaire (ou loueur) doit avoir exploité le fonds qu’il souhaite mettre en location-gérance pendant au moins deux ans. De son côté, le locataire-gérant doit être immatriculé au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle.

Le statut de bail commercial est protecteur pour le locataire, car il lui confère notamment un droit au renouvellement. Ce droit au renouvellement est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause ne peut s’y opposer. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail il doit, sauf exception, verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement au locataire.

Rares sont les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction :
•    motif grave et légitime à l’encontre du locataire, ou
•    l’immeuble loué est insalubre ou dangereux.

Récemment la cour de cassation s’est prononcée sur la situation d’un locataire de local commercial ayant mis son fonds de commerce en location-gérance sans l’avoir auparavant exploité pendant deux ans. Il s’agissait de savoir si le bailleur pouvait lui donner congé avec un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Dans un premier temps, la cour d’appel a considéré qu’il ne s’agissait pas d’un motif grave et légitime pouvant priver le propriétaire du fonds d’une indemnité d’éviction car elle « ne causait pas de préjudice au bailleur ». Cette décision a été censurée par la Cour de cassation qui considère que le contrat de location-gérance qui a été conclu l’a été en violation des conditions requises par le loueur d’un fonds de commerce et, par conséquent, qu’il est nul.  Ainsi, cette nullité constitue un obstacle absolu au renouvellement.

Que vous soyez bailleur, loueur ou locataire-gérant, soyez vigilants avant de signer un contrat de bail commercial ou de location-gérance afin d’éviter toute mauvaise surprise !

Référence de l’arrêt : Cass. 3e civ. 22-3-2018 n° 17-15.830 F-PB, Sté Vengeance c/ C.

Pour toute question relative au bail commercial, vous pouvez contacter Maître Olivier GUERS qui saura vous conseiller et défendre !

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