Qu’est-ce que la révision triennale du loyer du bail commercial ?
La révision triennale du loyer, aussi appelée révision légale, est une révision qui intervient en cours de bail et non pas à l’occasion d’un renouvellement de bail. La révision triennale permet ainsi, à la demande des parties, d’augmenter ou de diminuer le loyer des locaux loués, et ce en cours de bail.
Les dispositions entourant la révision triennale sont d’ordre public. Cela signifie qu’il n’est pas possible pour les parties d’y déroger, même par une clause insérée au contrat de bail.
La demande de révision du loyer
Comme pour le renouvellement du bail commercial, la révision du loyer n’est pas automatique. Elle doit faire l’objet d’une demande.
Qui peut demander la révision légale du loyer ?
La demande de révision du bail commercial peut émaner du bailleur comme du locataire. Généralement, le bailleur fera une demande de révision du loyer à la hausse, tandis que le locataire fera une demande de révision du loyer à la baisse.
Quand demander la révision légale du loyer ?
Pour demander la révision, il faut attendre au moins trois ans après :
- Soit la date d’entrée en jouissance du locataire
- Soit le point de départ du bail renouvelé
Pour les révisions suivantes, le point de départ de la demande est fixé au jour où le nouveau montant du loyer est applicable.
Exemple : un bailleur et un locataire signent un contrat de bail commercial le 1er juin 2020. Le locataire entre dans les lieux le même jour. Le propriétaire souhaite ensuite réviser le montant du loyer à la hausse. Il pourra adresser sa demande de révision au locataire à partir du 2 juin 2023, soit plus de trois ans plus tard. Il réalise sa demande le 15 juin 2023.
Les parties fixent alors un nouveau loyer, applicable à partir de la date de demande de révision, soit le 15 juin 2023. Pour sa prochaine demande de révision, le propriétaire devra donc attendre le 16 juin 2026, soit plus de trois ans plus tard.
Sous quelle forme demander la révision légale du loyer ?
La demande de révision du loyer peut être faite uniquement sous deux formes :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Soit par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un acte délivré par un commissaire de justice.
La demande de révision doit obligatoirement contenir le montant du nouveau loyer demandé. La simple mention selon laquelle le loyer va être augmenté, sans en préciser le montant, n’est pas suffisante.
Comment fixer le nouveau loyer à la suite d’une révision triennale ?
La valeur locative
En principe, comme lors d’un renouvellement, le loyer révisé du bail commercial correspond à la valeur locative. Cette valeur locative est définie d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.
Le code de commerce précise qu’en l’absence d’accord entre les parties, les critères suivants (et ceux-là exclusivement) doivent être pris en compte afin de déterminer la valeur locative :
- Les caractéristiques du local considéré
- La destination des lieux
- Les obligations respectives des parties
- Les facteurs locaux de commercialité
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
Néanmoins, pour que la fixation du montant du loyer soit faite en fonction de la valeur locative, il faut une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
En dehors de cette situation, un plafonnement du loyer est imposé en fonction de l’indice applicable au contrat de bail.
Les indices de révision
Le calcul du loyer révisé tient compte de la variation de l’indice applicable au contrat de bail :
- L’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice concerne les activités commerciales et les activités artisanales.
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cet indice concerne les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales.
L’augmentation ou la baisse du loyer ne peut alors pas excéder la variation de l’indice applicable entre :
- La valeur de l’indice au jour de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer
- La valeur de l’indice au jour de la révision
Exemple : Le bailleur souhaite une hausse du loyer, actuellement au prix de 2 500 € par mois. Son locataire exerce une activité artisanale au sein des locaux. L’indice applicable est donc l’indice des loyers commerciaux (ILC).
La valeur de l’indice était de 115,6 au moment de la dernière fixation du loyer. La valeur de l’indice est de 126,13 au jour de la révision.
La variation de l’indice est donc de 126,13115,6 ≈ 1,091
Ainsi, le nouveau loyer ne pourra pas excéder le montant du plafond soit 2 500 x 1,091 = 2 727,5 €.
Par exception, le loyer pourra être fixé à la valeur locative, si elle est supérieure au montant du plafond, dès lors que pourra être démontrée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Bon à savoir : vous avez peut-être déjà entendu parler de l’indice du coût de la construction (ICC). Cet indice compose d’ailleurs en partie l’ILC et l’ILAT. Auparavant, l’ICC pouvait être librement choisi comme indice de référence pour la révision légale, ou faisait office d’indice par défaut si bailleur et locataire n’avaient pas fait de choix au moment de la conclusion du contrat. Désormais, pour les baux conclus après le 1er septembre 2014, ce choix n’est plus possible pour la révision légale. Il peut néanmoins être choisi dans le cadre d’une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation.
Afin de connaître la valeur de l’indice applicable à votre situation, vous pouvez consulter le site de l’INSEE.
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Textes juridiques
Code de commerce :
- Articles L145-33 à L145-40
- Articles R145-20 à R145-22
Code monétaire et financier :
- Article D112-2
- Article L112-2
