Le bail commercial est un contrat de location conclu pour l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, pour une durée minimale de neuf ans. 

Au terme du contrat, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement qui constitue la clef de voute de la protection apportée par le statut des baux commerciaux.

Les cas de renouvellement du bail commercial

1. Le congé avec offre de renouvellement par le bailleur

À l’expiration du bail initial, le bailleur peut donner congé à son locataire et accompagner ce congé d’une offre de renouvellement. Ce congé doit être délivré par acte extrajudiciaire et respecter un préavis de six mois. En cas de tacite prolongation du bail, il doit être délivré pour la fin d’un trimestre civil.

2. La demande de renouvellement du locataire

En l’absence de congé délivré par le bailleur, le locataire peut prendre l’initiative d’une demande de renouvellement de son bail commercial. Le locataire peut formuler sa demande de renouvellement dans les six mois avant la fin du bail ou durant la tacite prolongation si le bail a déjà expiré sans action de la part des parties (v. infra). La demande de renouvellement peut être signifiée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. 

3. L’accord des parties sur le renouvellement lors de la conclusion du bail

Parfois, bailleur et locataire trouvent un accord dès la conclusion du premier bail commercial ou lors de la conclusion d’un bail renouvelé. Ils insèrent alors une clause dans le contrat stipulant un renouvellement automatique du bail une fois ce dernier arrivé à expiration. Cette clause, appelée « promesse de renouvellement », permet aux parties d’être exemptées des formalités de renouvellement (congé ou demande), sans pour autant entraîner une tacite prolongation du bail. 

4. La tacite prolongation

Le bail commercial arrivant à expiration ne se renouvelle pas automatiquement. Ainsi, en dehors d’une action de la part du bailleur ou du locataire, le bail se prolonge tacitement. Contrairement aux autres situations de renouvellement qui entraînent la conclusion d’un nouveau contrat de bail, ici il s’agit bien d’une prolongation du même bail, et non pas d’un renouvellement.

5. Le droit de repentir du bailleur

Le bailleur peut avoir refusé la prolongation du bail, que ce soit en délivrant un congé avec refus de renouvellement, ou en refusant la demande de renouvellement formulée par le locataire. Il dispose alors d’un droit de repentir lui permettant de revenir sur sa décision en proposant finalement le renouvellement du bail. L’exercice de son droit de repentir est conditionné à la présence du locataire dans les lieux objets du bail : si le locataire est déjà parti conformément au congé qui lui a été délivré, le propriétaire ne peut plus exercer son droit de repentir. Si le bailleur peut exercer son droit de repentir avec succès, il y a renouvellement du bail. Un nouveau contrat de bail est alors établi.

Les conditions de renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial est soumis à certaines conditions. Il convient d’abord de mentionner que le choix de renouveler ou non le bail appartient au bailleur. Il peut tout à fait refuser le renouvellement, auquel cas il devra en principe verser une indemnité d’éviction au locataire. Le montant de l’indemnité d’éviction est égal au préjudice causé au locataire, et comprend notamment¹ :

• La valeur marchande du fonds de commerce
• Les frais normaux de déménagement et de réinstallation
• Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur

Si le bailleur fait le choix de renouveler le bail, le droit au renouvellement est ouvert au locataire dès lors que ces deux conditions cumulatives sont remplies :

• Le preneur doit être locataire du local commercial loué.
• Le preneur doit être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux loués. Ce fonds de commerce doit « avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction² ».

Les conditions rattachées au nouveau contrat de bail commercial

Comme nous l’avons vu, le renouvellement du bail commercial entraîne la conclusion d’un nouveau contrat de bail, distinct du précédent. Le contrat de bail renouvelé doit être conclu pour une durée minimum de neuf ans. Une durée supérieure est donc possible.

En principe, le nouveau bail commercial prend effet à l’expiration du bail précédent. C’est le point de départ du nouveau bail. Deux exceptions sont à mentionner :

• Si le bail initial a fait l’objet d’une tacite prolongation, la prise d’effet du nouveau bail est fixée soit à la date de délivrance du congé, soit au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement formulée par le preneur. 
• Si le bailleur a exercé son droit de repentir, la prise d’effet du nouveau bail est fixée au jour où le preneur reçoit l’acceptation de renouvellement de la part du propriétaire, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Le bail renouvelé est un nouveau bail. Néanmoins, les clauses et conditions de l’ancien bail sont en principe maintenues. Un nouveau loyer peut cependant être fixé.

Le loyer du nouveau bail commercial 

Le prix du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. La liberté contractuelle permet au bailleur et au preneur de trouver un accord sur la valeur locative ou de fixer les modalités d’établissement de la valeur locative. Faute d’accord, le code de commerce prévoit cinq critères³ exclusifs et limitatifs permettant de la déterminer :

• Les caractéristiques du local considéré
• La destination des lieux
• Les obligations respectives des parties
• Les facteurs locaux de commercialité
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Existe par ailleurs la règle dite du plafonnement, qui a pour objet de limiter la variation à la hausse du loyer, ainsi que ses exceptions.

La loi Pinel a également introduit la règle dite du lissage, visant à étaler dans le temps l’augmentation de loyer.

Il est à noter que le contrat peut également adapter ces dispositions.

Source & textes de loi

Code de commerce :

• Articles L. 145-1 à L. 145-3 sur le champ d’application du bail commercial
• ¹Articles L. 145-14 à L. 145-30 sur le refus de renouvellement du bail commercial
• ²Articles L. 145-8 à L. 145-12 sur le renouvellement du bail commercial
• ³Articles L. 145-33 à L.145-40 sur le loyer du bail commercial