Il est courant qu’une nouvelle stratégie de développement, une fluctuation de la conjoncture économique, ou l’évolution des attentes de la clientèle, incitent les commerçants à modifier leur activité afin de rester compétitifs. Lorsque le bail commercial n’autorise que l’exploitation d’une ou plusieurs activités particulières dans les locaux, le changement d’activité commerciale, distincte de celle(s) autorisée(s) dans le bail, entraîne une déspécialisation du bail.
Avant de procéder à toute modification, le preneur à bail doit donc obtenir l’accord préalable du bailleur, en suivant la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. Lorsque l’activité nouvelle semble implicitement incluse dans la destination convenue, la prudence impose de suivre la même procédure. À défaut, l’extension irrégulièred’activité peut être sanctionnée par le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ou la résiliation du bail commercial, ainsi que des dommages et intérêts.
Définitions
La déspécialisation partielle du bail : lorsque le locataire souhaite exercer une activité connexe ou complémentaire à l’activité prévue dans le bail :
- L’activité connexe est complémentaire à l’activité déjà exercée, elle est son prolongement.
- L’activité complémentaire est distincte mais nécessaire pour développer l’activité principale.
La déspécialisation plénière du bail : lorsque le preneur souhaite changer complètement d’activité prévue dans le bail, ou souhaite adjoindre une activité qui n’est ni connexe, ni complémentaire, il s’agit d’une déspécialisation plénière.
Procédure
Le preneur doit informer préalablement le bailleur de son intention d’exercer la nouvelle activité par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Pour la déspécialisation plénière, il doit en outre demande aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce, suivant les mêmes formes.
Le propriétaire dispose d’un délai pour refuser le projet – deux mois pour une déspécialisation partielle, trois mois pour une déspécialisation plénière – à défaut de quoi il est réputé l’avoir accepté.
Le motif de refus est facultatif pour une déspécialisation plénière, mais il ne peut être motivé, le cas échéant, que si l’activité n’est ni connexe, ni complémentaire de l’activité principale. Le refus est motivé pour une déspécialisation plénière, pour motif grave et légitime ou droit de reprise ; le bailleur peut également conditionner la déspécialisation plénière.
Le preneur peut se faire autoriser judiciairement la transformation de son fonds, en cas de refus du bailleur.
Incidences financières
La déspécialisation partielle peut entraîner une augmentation du loyer, si elle modifie la valeur locative des lieux loués ; celle-ci ne pourra intervenir qu’à partir de la révision triennale suivant la notification d’extension d’activité.
La déspécialisation plénière peut entraîner une augmentation de loyer qui sera fixé à la valeur locative, dès la transformation de l’activité par le preneur. Le bailleur peut en outre une indemnité s’il subit un préjudice du fait de la déspécialisation plénière.