Sous-location professionnelle et bail commercial : quelles sont les règles ?

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location. Le propriétaire d’un bien immobilier, le bailleur, s’engage à mettre à la disposition du preneur, le locataire, ledit bien, pour l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. En contrepartie, le preneur s’oblige à payer un prix, le loyer.

Qu’est-ce que la sous-location ?

Il y a sous-location lorsque c’est le locataire qui met à disposition le bien immobilier qu’il loue à un tiers, moyennant un loyer. Nous les distinguerons respectivement par l’appellation locataire principal et sous- locataire. La sous-location est donc un sous-contrat distinct du contrat de bail principal.

Conditions de validité de la sous-location d’un bail commercial

En principe, la sous-location est interdite en matière de bail commercial, peu importe qu’il s’agisse d’une sous- location partielle ou totale. Son autorisation constitue donc une exception. Pour être légalement mise en place, la sous-location impose la réunion de deux conditions :

• L’autorisation du bailleur
• L’appel du bailleur à concourir à l’acte

1. Première condition de validité : l’autorisation du bailleur

Sans autorisation du bailleur, il n’y a pas de sous-location possible. Le bailleur peut interdire la sous-locatbn sans avoir à se justifier.

Si le bailleur accepte la sous-location, son autorisation doit être expresse. Il doit manifester expressément son accord pour la sous-location afin qu’elle soit valable. Son autorisation peut ainsi être donnée dès la conclusion du contrat de bail, par l’insertion d’une clause spécifique. Elle peut également être fournie ultérieurement via un avenant au contrat.

Par exception, il est parfois admis par la jurisprudence que l’agrément du bailleur puisse être tacite. À titre d’exemple, tel est le cas lorsque le bailleur est au courant dès la conclusion du bail principal que les locaux seraient sous-loués et que le propriétaire entretient des relations directes et régulières avec le sous-locataire pour l’exécution de travaux aux cours des baux successifs (1).

L’autorisation expresse ne suffit pas. L’appel du bailleur à concourir à l’acte est également nécessaire. Ces deux conditions sont cumulatives et doivent être distinguées.

2. Seconde condition de validité : l’appel du bailleur à concourir à l’acte

Le locataire principal, une fois la sous-location autorisée, appelle le bailleur à concourir à l’acte de sous- location. Cela permet au bailleur de prendre connaissance des conditions de la sous-location, notamment du loyer qui sera demandé au sous-locataire. Pour ce faire, le locataire adresse au propriétaire un acte extrajudiciaire ou une lettre recommandée avec avis de réception.

À partir de la notification de réception, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours pour manifester son intention de concourir ou non à l’acte.

Une exception à cette condition existe néanmoins. Toujours de façon expresse, le bailleur peut renoncer à la formalité d’appel à concourir à l’acte. À titre d’exemple, il peut demander que lui soit simplement remis le contrat de sous-location.

En cas de renouvellement du sous-bail par le locataire, l’appel à concourir à l’acte doit être réitéré.

La fixation du loyer en cas de sous-location du bail commercial

Le locataire principal peut fixer un loyer pour la sous-location supérieur au loyer principal.Dans cette hypothèse, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation du loyer principal à concurrence du bénéfice réalisé par le sous-locataire . Il s’agit du droit au réajustement du loyer, détenu par le bailleur.

Fin du bail : quelles conséquences pour le sous-locataire ?

1. Première situation : la fin du sous-bail

Lorsque le sous-bail se termine, le sous-locataire peut vouloir demander son renouvellement au locataire principal. Le code de commerce précise que le renouvellement est possible « dans la mesure des droits que [le locataire] tient lui-même du propriétaire» (2). Cela signifie que le locataire principal ne peut offrir au sous- locataire plus de droits qu’il n’en a.

Exemple : en principe, un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Si le délai restant à courir du bail principal est de 4 ans, alors le locataire principal ne peut renouveler la sous-location pour une durée supérieure à 4 ans. Le sous-locataire ne pourra pas exiger un renouvellement minimal de 9 ans, puisque le bail du locataire principal lui-même n’a pas cette durée.

Rappelons que l’appel au bailleur à concourir à l’acte doit être à nouveau effectué par le locataire principal en cas de renouvellement.

2. Deuxième situation : la fin du bail principal

Le sous-locataire peut également se retrouver dans la situation suivante : le propriétaire ne renouvelle pas le bail principal avec le locataire principal. Dans ce cas, le sous-locataire dispose d’un droit au renouvellement direct. Néanmoins, certaines conditions cumulatives doivent être réunies :

• La sous-location doit être régulière. Elle doit donc avoir été autorisée par le propriétaire et ce dernier doit avoir été invité à concourir à l’acte.
• Si la sous-location est partielle, les locaux objets du bail principal ne doivent pas former un tout indivisible matériellement.

Sous-location irrégulière du local : quelles sanctions ?

En cas de sous-location irrégulière, le locataire risque la résiliation judiciaire du bail. La perte du bail pour le locataire peut également résulter d’une clause résolutoire insérée au contrat à sa signature. Cette clause résolutoire doit être rédigée avec précision. L’interdiction de sous-louer ou l’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte doivent être expressément mentionnées au sein de la clause comme des obligations locatives. La clause résolutoire précise qu’elle sera acquise en l’absence de respect de ces obligations.

Le locataire risque également de se heurtera un refus de renouvellement de son bail à son échéance. lien va de même pour le sous-locataire qui perd son droit au renouvellement direct vu précédemment.

Sources :

1. Cass. 3^e civ., 4 mai 2011, n°09-72.550
2. Article L145-32 du code de commerce

Image à la une © Dimitri Karastelev