Vous êtes commerçant et souhaitez céder votre bail commercial, voire votre fonds de commerce ? Soyez vigilant ! Certaines clauses de votre contrat de bail peuvent vous l’interdire ou l’encadrer. Verbateam Avocats vous informe sur les conditions à respecter en cas de cession de bail commercial, les formalités à remplir et les dispositions particulières en cas de changement d’activité.
Point vocabulaire :
✅ Le cédant est celui qui cède son bail.
✅ Le cessionnaire est celui à qui le bail est cédé.
Quelle différence entre cession du fonds de commerce et cession du bail commercial ?
Le droit au bail commercial est l’un des éléments constitutifs du fonds de commerce, au même titre que la clientèle, l’enseigne, les brevets, les marchandises ou encore le nom commercial.
Il convient donc de distinguer :
- La cession du fonds de commerce dans son entièreté, incluant la cession du droit au bail. Tout le fonds de commerce est vendu.
- La cession du droit au bail seul, en l’absence de toute cession du fonds de commerce. Seul le bail commercial est cédé.
💡 Le locataire du local commercial a donc la possibilité de céder son bail commercial sans pour autant vendre son fonds de commerce.
Les différentes clauses relatives à la cession du bail commercial
Il est fréquent qu’une clause du contrat interdise la possibilité de céder le bail seul ou la conditionne à l’agrément préalable et écrit du bailleur, qui pourra donc s’y opposer.
À L’inverse, le bailleur ne peut pas interdire contractuellement la cession du droit au bail lorsqu’elle accompagne la cession du fonds de commerce. Mais des clauses peuvent restreindre cette possibilité.
Exemples de clauses autorisées dans le contrat de bail :
✔️ Clause autorisant la libre cession du bail
✔️ Clause imposant au cédant de recourir à un acte notarié pour la cession du bail
✔️ Clause imposant au cédant d’être à jour dans le paiement des loyers pour pouvoir céder son bail
✔️ Clause instaurant un droit de préemption au profit du bailleur en cas de cession
Exemples de clauses interdites dans le contrat de bail :
❌ Clause interdisant de manière absolue la cession du bail avec le fonds de commerce
❌ Clause interdisant l’apport du droit au bail accompagnant le fonds de commerce à une société
❌ Clause interdisant le nantissement du droit au bail
💡 Et si aucune clause n’est présente dans le contrat de bail ? Si le contrat de bail ne contient aucune clause interdisant ou autorisant la cession du droit au bail, le locataire est alors libre de céder son bail commercial s’il le souhaite.
Les conditions de cession du bail commercial
1/ La forme du contrat de cession
L’acte de cession du bail commercial doit être établi par écrit. Il peut être réalisé au choix par acte sous-seing privé ou par acte notarié, sauf si la cession par acte notarié est une condition de validité de la cession.
2/ Le respect du droit de préemption communal
Lors d’une cession de fonds de commerce et donc de droit au bail, il est primordial de s’interroger sur le périmètre dans lequel se trouve le local commercial. En effet, depuis 2005, chaque commune peut instaurer un périmètre dit « de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité » où s’applique un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce.
Si le local commercial se situe dans un tel périmètre, le cédant doit adresser à la commune une déclaration préalable de cession.
La déclaration préalable adressée à la commune par le vendeur du fonds de commerce doit contenir :
- Le prix de la cession
- L’activité de l’acquéreur pressenti
- Le nombre de salariés actuels
- La nature du contrat de travail des salariés
- Les conditions de la cession
- Le bail commercial
- Le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial
L’état des lieux
Lorsque le droit au bail est cédé, un état des lieux des locaux doit être réalisé par le bailleur et le nouveau locataire, même si un état des lieux était joint au contrat de location initial du local commercial.
💡 Bon à savoir : si bailleur et locataire ne sont pas en mesure de réaliser l’état des lieux, il pourra être réalisé :
- Par un tiers mandaté par le bailleur et le cessionnaire.
- Par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Les frais d’établissement de l’état des lieux par un commissaire de justice sont partagés par moitié entre le bailleur et le cessionnaire.
Les formalités à remplir après la cession du bail commercial
Une fois la cession réalisée, certaines formalités restent encore à accomplir et ne doivent pas être négligées par le cédant.
1/ Informer le bailleur et les créanciers inscrits de la cession du bail
Le bailleur doit être informé de la cession, à moins qu’il ne concourt à l’acte de cession si le contrat de bail le prévoit. La signification de la cession au bailleur se fait par un acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice).
Les créanciers inscrits sur le fonds de commerce cédé doivent également être informés de la cession, par la signification de l’acte de cession par Commissaire de justice.
2/ Enregistrer l’acte de cession
Qu’il s’agisse d’une cession du droit au bail seul ou d’une vente du fonds de commerce dans son ensemble, l’acte de cession doit faire l’objet d’un enregistrement auprès des impôts. Cet enregistrement doit impérativement intervenir dans un délai d’un mois à compter de la cession.
💡 Bon à savoir : en principe, c’est le cessionnaire qui a la charge des droits d’enregistrement.
3/ Réaliser les formalités de publicité de la cession
L’acte de cession du fonds de commerce, qui comprend la cession du droit au bail, doit obligatoirement faire l’objet de formalités de publicité. L’acte de cession est publié :
- Dans un support d’annonces légales, dans un délai de 15 jours à compter de la signature du contrat de vente.
- Au BODACC, le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.
Cession du bail commercial et changement d’activité
Dans certaines situations déterminées, la cession du bail commercial sans le fonds de commerce peut s’accompagner d’un changement d’activité pour le locataire. On parle de « cession-déspécialisation ». Le droit au bail est cédé avec changement d’activité au profit du cessionnaire.
1/ Qui peut réaliser une cession-déspécialisation ?
La cession du droit au bail avec changement d’activité est ouverte :
- Au locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.
- Au locataire ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales.
Le locataire doit être l’associé unique d’une EURL ou le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL, lorsque la SARL est titulaire du bail.
2/ Quelle est la procédure à respecter pour une cession avec changement d’activité ?
Le locataire souhaitant céder son droit au bail avec un changement d’activité doit en informer son bailleur, mais aussi les créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Le locataire doit alors préciser :
- La nature des activités dont l’exercice est envisagé par le cessionnaire
- Le prix proposé pour la cession
Le bailleur dispose alors d’un délai de deux mois pour décider :
- Soit d’accepter expressément ou tacitement la cession.
- Soit d’exercer sa priorité de rachat, aux conditions prévues. Le prix proposé ne peut donc pas être modifié.
- Soit de saisir le tribunal judiciaire.
💡 Bon à savoir : le bailleur ne peut pas simplement s’opposer à la cession-déspécialisation. S’il estime que le changement d’activité est impossible, il doit saisir le tribunal judiciaire.
3/ Quelles sont les conditions à respecter pour une cession avec changement d’activité?
Outre la condition tenant à la situation du locataire, la cession-déspécialisation impose que la nouvelle activité soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.
Une cession sereine avec Verbateam Avocats
Les baux commerciaux constituent une matière juridique complète et complexe. Que vous soyez locataire, bailleur ou cessionnaire, un accompagnement juridique adapté à votre situation est un indispensable pour une cession réussie de votre local commercial ! Que vous ayez besoin d’un simple conseil, d’une rédaction d’acte ou encore d’un accompagnement en contentieux, le cabinet Verbateam Avocats répond à vos sollicitations grâce à des compétences juridiques d’excellence.
Pour en savoir plus sur le bail commercial, sa conclusion, son renouvellement ou encore sa résiliation, n’hésitez pas à nous contacter et à consulter les autres articles sur le sujet disponibles sur notre site internet.
Textes juridiques
- Article 1717 du code civil
- Article L145-40-1 du code de commerce
- Article L145-51 du code de commerce
