LE LOYER DU BAIL INITIAL
Le loyer stipulé dans le bail initial est librement fixé entre les parties, en fonction du prix du marché, comme ses modalités de paiement (termes de paiement – à échoir ou échu – indexation). Les Juges ne peuvent modifier le loyer du bail initial ; ils peuvent en revanche sanctionner un prix qui n’est pas réel et sérieux par la nullité du bail ou sa requalification en prêt à usage.
Le loyer peut être (i) forfaitaire pour une période donnée, (ii) forfaitaire par mètre carré et pour une période donnée, (iii) variable en fonction du chiffre d’affaires réalisé (« clause recette ») ou (iv) évolutif sur la durée, en cas de loyer à pallier et de loyer avec franchise totale ou partielle.
Le loyer peut évoluer en cours de bail par le jeu de l’indexation conventionnelle, de la révision triennale et du renouvellement, à la fin de la durée du bail. Par principe, le loyer révisé ou renouvelé doit correspondre à la « valeur locative » (article L. 145-33 C. commerce).
LA VALEUR LOCATIVE
En cas de désaccord entre les parties, le loyer du bail renouvelé ou révisé devra correspondre à la « valeur locative », qui est déterminée d’après :
- Les caractéristiques du local (détaillées aux articles R.145-3 et R.145-4 C. commerce) ;
- La destination des lieux (les clauses tous commerces pour l’activité autorisée permettent une majoration de 10 à 15%) ;
- Les obligations contractuelles respectives des parties (les charges transférées sur le locataire minorent la valeur locative, mais la liberté de sous-louer ou de céder le droit au bail la majore) ;
- Les facteurs locaux de commercialité (détaillés à l’article R. 145-6 C. commerce) ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, pour des locaux comparables à la même période, selon une unité de surface (prix au mètre carré). Les prix pratiqués au sein d’un centre commercial constituent selon la jurisprudence majoritaire, une unité autonome de marché.
LE LOYER DU BAIL RENOUVELE
Le principe de fixation du bail renouvelé à la valeur locative est nuancé par la règle du plafonnement du loyer renouvelé (article L.145-34 C. commerce) : le taux de variation entre le loyer initial (pour un loyer à pallier, il s’agit du premier loyer initial) et le loyer renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou celui des activités tertiaires (ILAT) pendant la même période.
La règle du plafonnement ne s’applique pas si elle a été conventionnellement écartée ou que le preneur y a renoncé même implicitement ; si la valeur locative est inférieure au plafond ; aux baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans ; aux baux de 9 ans qui se sont tacitement poursuivis après 12 ans ; en cas de modification notable, au cours du bail expiré, des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties et/ou des facteurs locaux de commercialité.
Si le loyer est déplafonné, en cas de modification notable des critères susvisés ou de baux d’une durée contractuelle excédant 9 ans, l’augmentation du loyer du bail renouvelé sera lissée par paliers de 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Les parties peuvent déroger à cette règle.
Le loyer du bail renouvelé pour des terrains, des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux fait l’objet de régimes spéciaux mentionnés aux articles R. 145-9 à R. 145-11 C. commerce.
Enfin, lorsque le loyer du bail initial résulte d’une clause recette, la fixation du prix du bail renouvelé (ou révisé) échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux.
LE LOYER DU BAIL REVISE
Le bailleur ou le preneur peut demander la révision du montant du loyer à la valeur locative, trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire, après le point de départ du bail renouvelé, ou après la nouvelle fixation du loyer révisé ou renouvelé. Cette demande doit être fait par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire et doit préciser le loyer demandé.
Le principe de fixation du loyer révisé à la valeur locative est nuancé par la règle du plafonnement du loyer révisé (article L.145-38 C. commerce) : la majoration ou la diminution du loyer révisé ne peut excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer sur la période de référence.
Toutefois, s’il est prouvé qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative, à la hausse comme à la baisse, la règle du plafonnement ne s’applique pas. Dans ce cas, l’augmentation du loyer révisé sera lissée par paliers de 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette règle est d’ordre public.
La révision du loyer peut également être demandée par le bailleur ou le locataire, à tout moment, chaque fois que par le jeu d’une clause d’indexation, le loyer est augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport à celui précédemment fixé amiablement ou judiciairement, dans les mêmes conditions de forme. Dans de cas, le loyer sera fixé à la valeur locative, et toute augmentation du loyer révisé sera lissée par paliers de 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette règle est d’ordre public.
LOYERS COMMERCIAUX et COVID-19
La crise sanitaire liée à la Covid-19 ayant affecté l’activité économique des établissements recevant du public (ERP), les juges du fond ont commencé à rendre des décisions disparates relatives à leur obligation de payer les loyers commerciaux.
La Cour de cassation rendra, le 5 octobre 2021, un avis relatif à l’obligation pour les ERP ayant fait l’objet d’une fermeture administrative, de payer les loyers commerciaux, au regard de l’exception d’inexécution, de la force majeure et la perte de la chose louée.