Prise en compte de la valeur du droit au bail dans la fixation de l'indemnité d'éviction

Prise en compte de la valeur du droit au bail dans la fixation de l'indemnité d'éviction

Publié le : 27/06/2019 27 juin juin 06 2019

Quand il est donné bail commercial à un preneur et lorsqu’à l’échéance de celui-ci le bailleur refuse son renouvellement ou souhaite reprendre les locaux, ce dernier est tenu au versement d’une indemnité d’éviction envers le locataire qui pouvait légalement prétendre en son renouvellement.

Cette indemnité est fixée par l’article L 145-14 du Code de commerce qui précise les éléments pris en compte pour la détermination de sa valeur, notamment par la prise en compte de la valeur du droit au bail.

La Cour de cassation a apporté quelques précisions le 28 mars dernier concernant la possibilité pour le juge, d’exclure la valeur marchande du fonds de commerce lors de la détermination de cette indemnisation, en fonction de circonstances particulières liées notamment à la nouvelle situation du locataire.

En l’espèce, la Cour d’appel est saisie d’une demande en paiement d’une indemnité d’éviction de transfert par une société. En effet, celle-ci s’est vu confier un bail commercial par une communauté de communes pour une durée de neuf ans, à l’expiration de laquelle le bailleur lui a notifié son congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

La juridiction de second degré saisie de la demande, rappelle que lors du calcul de la compensation, à la différence de la situation où le locataire connaît une véritable perte de clientèle du fait du refus et bénéficie d’une indemnité de remplacement qui lui permet d’acquérir un fonds à valeur équivalente, s’il a pu déplacer et conserver sa clientèle, il ne peut prétendre qu’à une indemnité de transfert ou de déplacement.

Et sur ce postulat, les juges du fonds estiment que dans l’affaire dont ils sont saisis, la société demandeur qui a pu transférer son fonds de commerce 37 kilomètres plus loin, et dont l’activité (livraison de repas collectifs) lui permet d’avoir une zone de chalandise étendue, ne subit pas de perte de clientèle, par conséquent son préjudice est inférieur à la valeur du fonds lorsqu’il s’agit de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Fondement cassé par la troisième chambre civile à l’appui des prétentions soulevées par la société, tenant au fait que même si le fonds de commerce peut être déplacé, sans perte de clientèle, l’indemnité d’éviction qui répare le préjudice causé par l’absence de renouvellement, prend en compte la détermination de la valeur du droit au bail, majorée des indemnités accessoires causées par le transfert.

Le principe précédent est consacré par le Code de commerce, et en refusant la réparation du préjudice pourtant existant, la Cour d’appel viole le texte en question et prend une décision sur un motif impropre à exclure l’indemnisation sollicitée de la perte du droit au bail.


Le cabinet VERBATEAM spécialisé en droit des baux commerciaux, accompagne chaque partie dans la résolution des difficultés rencontrées lors de l’exécution du bail et les conseille sur leurs obligations respectives.


Référence de l’arrêt : Cour de cassation 3ème civ. 28 mars 2019 n°18-11.73

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