Le contrat de construction de maison individuelle, souvent présenté « CCMI », est le type de contrat utilisé par les accédants à la propriété qui, déjà propriétaires de leur terrain, souhaitent y faire construire une maison individuelle. Le législateur a prévu une réglementation fournie et protectrice du maître d’ouvrage, étant donné son profil : le plus souvent un particulier souhaitant faire construire son habitation principale.
Le CCMI ne peut être utilisé que pour des constructions neuves, pas pour des travaux de rénovation, même si les travaux sont conséquents avec un coût important.
À travers cet article, nous aborderons les différents pièges à éviter dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan. Pour avoir plus de précisions sur le CCMI sans fourniture de plan, rendez-vous à la fin de l’article !
Les pièges à éviter dans le formalisme du contrat
L’interdiction de réaliser une étude préliminaire rémunérée
Avant toute chose, il convient de souligner l’interdiction de conclure un contrat préliminaire rémunéré au CCMI. S’il est tout à fait possible pour le constructeur de réaliser une étude préliminaire – bien souvent, une étude de sol – il ne pourra pas obtenir de paiement du maître de l’ouvrage pour cette étude avant la signature du contrat définitif. Il s’agit de la prohibition des versements anticipés. Le prix de l’étude préliminaire est ainsi inclus dans le forfait final.
La sanction : pour le constructeur qui exige ou accepte un versement anticipé, jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 9 000 euros d’amende, ou l’une des deux peines.
Les mentions obligatoires du contrat définitif
Quant au contrat définitif, il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires, prévues au sein du code de la construction et de l’habitation. Il convient de bien vérifier leur présence avant la signature du contrat. On y retrouve par exemple :
- La désignation du terrain
- La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire
- Le coût du bâtiment à construire
- Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux
- L’indication de l’obtention du permis de construire et autres autorisations administratives
Cette liste est non exhaustive et chacune de ces mentions comporte des spécificités. Vous pouvez retrouver la liste complète ici. Dans cette optique, faire appel à un avocat spécialisé en droit de la construction est une mesure de sécurité supplémentaire non négligeable. Le cabinet Verbateam Avocats vous accompagne afin de vérifier le contenu du contrat et vous conseiller durant votre projet.
La sanction : si le contrat ne contient pas les mentions obligatoires, jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende.
Les clauses interdites
Si certaines mentions doivent obligatoirement être insérées dans le CCMI, d’autres sont au contraire prohibées. Une liste non exhaustive des dispositions interdites est fournie par le code de la construction et de l’habitation. Cette liste n’étant pas limitative, si le juge estime qu’une clause, absente de cette liste, crée un déséquilibre significatif au détriment du maître de l’ouvrage, il conserve la possibilité de l’écarter.
La sanction : la clause sera réputée non écrite. Cela signifie qu’elle sera privée d’effet, sans pour autant entraîner la nullité du contrat dans son ensemble.
La notice descriptive
En annexe du contrat, le constructeur doit fournir une notice descriptive, rédigée selon un modèle-type fixé par arrêté. La notice descriptive comprend notamment :
- L’implantation de la construction
- Les caractéristiques techniques de la construction
- Les branchements, c’est-à-dire les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics
- Les travaux à la charge du maître de l’ouvrage, non compris dans le prix
Le constructeur a en effet l’obligation de décrire au maître de l’ouvrage les travaux non compris dans le prix forfaitaire. Les travaux non compris dans le prix ne doivent pas seulement être décrits, ils doivent aussi faire l’objet d’un chiffrage précis et explicite.
Point important : l’acceptation des travaux non compris dans le prix doit être insérée au sein de la notice descriptive par une mention manuscrite du maître de l’ouvrage ainsi que sa signature.
L’obligation de fournir une garantie de livraison au maître de l’ouvrage
C’est dans la garantie de livraison que réside en partie l’intérêt du CCMI. Le constructeur doit impérativement fournir au maître de l’ouvrage une garantie de livraison.
Cette garantie de livraison est un cautionnement solidaire donné par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet. Le code de la construction et de l’habitation nous indique qu’elle « couvre le maître d’ouvrage à compter de la date d’ouverture du chantier contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux ».
Les sanctions :
- Si le constructeur ne fournit pas de garantie de livraison au maître de l’ouvrage, la sanction encourue est de deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende.
- Si la garantie de livraison est absente, alors la nullité du contrat est encourue.
Ici encore, faire appel à un avocat avant la signature est très utile. La garantie de livraison est d’une importance capitale dans le contrat de construction de maison individuelle. Un avocat spécialisé en droit de la construction du cabinet Verbateam peut réaliser les vérifications nécessaires pour vous, afin de s’assurer que la garantie de livraison est présente et conforme, évitant ainsi ultérieurement la nullité du contrat et une longue procédure.
CCMI : les règles légales de paiement
Toujours dans un souci de protection du maître de l’ouvrage, les modalités de paiement au constructeur ne sont pas libres. Il n’est pas possible pour le constructeur et le maître d’ouvrage de fixer les règles de paiement comme bon leur semble. C’est pourquoi une attention particulière doit être portée au règlement du prix.
Déjà, nous l’avons mentionné, les versements anticipés sont interdits. Cela signifie qu’aucun paiement ne peut être réalisé avant la signature du contrat, qu’il s’agisse d’un paiement relatif à un contrat préliminaire ou au contrat définitif. Après la signature, il est possible pour le maître d’ouvrage de verser un dépôt de garantie au constructeur. Ce dépôt de garantie :
- Ne peut excéder 3% du prix de la construction
- Est effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage par un organisme habilité
- Est indisponible, incessible et insaisissable jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives du contrat
Le prix du CCMI est forfaitaire et définitif.
Le versement du prix peut débuter à compter de l’ouverture du chantier (dont la date doit être mentionnée dans le contrat), puis s’étale de façon échelonnée au fur et à mesure de l’avancement des travaux :
- 15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie
- 25 % à l’achèvement des fondations
- 40 % à l’achèvement des murs
- 60 % à la mise hors d’eau
- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
La sanction : en cas de non-respect de l’échelonnement vu ci-dessus, le constructeur peut être condamné jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 9 000 euros d’amende, ou l’une des deux peines. Le maître d’ouvrage pourra potentiellement obtenir la nullité du contrat.
Et pour le CCMI sans fourniture de plan ?
Le CCMI n’est pas nécessairement accompagné d’une fourniture de plans. Dans cette situation, les formalités sont plus souples. N’hésitez pas à contacter Verbateam Avocats pour plus de conseils sur le CCMI sans fourniture de plans.
Pour résumer…
- Piège n°1 : ne pas porter attention au formalisme du contrat (mentions obligatoires, clauses interdites et interdiction des versements anticipés).
- Piège n°2 : ne pas vérifier que le constructeur a bien souscrit une garantie de livraison et que ses dispositions sont conformes.
- Piège n°3 : ne pas tenir compte des règles d’échelonnement de paiement de l’ouvrage.
Textes juridiques
Code de la construction et de l’habitation :
- Articles L. 231-1 à L. 232-2 sur la construction d’une maison individuelle
- Articles L. 241-1 à L. 241-9 sur les dispositions pénales relatives à la construction d’une maison individuelle
- Article R. 231-4
