Carrelage qui se décolle, fissures dans les murs, infiltrations par la toiture, installation électrique non conforme : une malfaçon peut transformer un chantier en litige durable avec l’entreprise. Le maître d’ouvrage dispose pourtant de recours solides, à condition de réunir les preuves et d’agir dans les délais.
Verbateam, cabinet d’avocats en droit de la construction présent dans plusieurs villes, accompagne les particuliers, les copropriétés et les professionnels face aux artisans, aux constructeurs et à leurs assureurs, de la phase amiable jusqu’au procès.
Qu’est-ce qu’une malfaçon ?
Une malfaçon est un défaut d’exécution des travaux : l’ouvrage n’est pas réalisé conformément au devis, au contrat, aux plans, aux normes techniques (DTU) ou aux règles de l’art. Elle concerne aussi bien la construction neuve que la rénovation ou l’extension d’un bâtiment.
Il faut la distinguer de deux notions voisines :
- la non-conformité, qui est un écart par rapport à ce qui était prévu au contrat, sans forcément causer de dommage ;
- le désordre, qui est le dommage qui se manifeste : fissure, infiltration, affaissement, panne.
En pratique, une malfaçon provoque souvent des désordres, et c’est leur gravité qui détermine la garantie applicable et le recours à engager.
Les différents types de malfaçons
Les malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage
Fondations insuffisantes, fissures structurelles, charpente sous-dimensionnée, affaissement d’une dalle : ces défauts menacent la stabilité du bâtiment. Ils relèvent en principe de la garantie décennale.
Les malfaçons qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination
Infiltrations, défaut d’étanchéité d’une toiture ou d’une terrasse, isolation inefficace, chauffage inutilisable, non-respect des règles de sécurité : le bien ne peut pas être utilisé normalement, même si sa structure n’est pas atteinte. La garantie décennale peut également s’appliquer.
Les défauts des éléments d’équipement
Volets roulants, robinetterie, chaudière, portes intérieures qui fonctionnent mal : lorsque l’équipement peut être retiré sans abîmer l’ouvrage, la garantie biennale de bon fonctionnement est en principe applicable.
Les défauts de finition
Carrelage mal posé, peinture irrégulière, joints défectueux : moins graves, ces défauts restent pris en charge lorsqu’ils sont signalés à temps, notamment au titre de la garantie de parfait achèvement.
Les recours juridiques contre l’entreprise ou l’artisan
Le fondement de l’action dépend du moment où la malfaçon apparaît par rapport à la réception des travaux, c’est-à-dire l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves.
Avant la réception : la responsabilité contractuelle
Tant que les travaux ne sont pas reçus, l’entreprise est tenue de livrer un ouvrage exempt de vices. Le maître d’ouvrage peut exiger la reprise des malfaçons, refuser de prononcer la réception ou, dans certaines limites, suspendre une partie du paiement. Une suspension disproportionnée peut toutefois se retourner contre lui : mieux vaut être conseillé avant de refuser de payer le solde des travaux.
Après la réception : les garanties légales
La réception ouvre plusieurs garanties de construction :
- La garantie de parfait achèvement (1 an) couvre les désordres réservés au procès-verbal de réception et ceux signalés par écrit dans l’année qui suit.
- La garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans) porte sur les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage.
- La garantie décennale (10 ans) couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le constructeur doit obligatoirement être assuré, et l’assurance dommages-ouvrage du maître d’ouvrage permet de préfinancer la réparation.
Attention : un défaut apparent lors de la réception qui n’a pas été réservé est en principe couvert par la réception. D’où l’importance d’examiner attentivement l’ouvrage avant de signer le procès-verbal.
Au-delà des garanties légales
Les désordres qui n’entrent dans aucune de ces garanties, dits « dommages intermédiaires », peuvent engager la responsabilité contractuelle du constructeur pour faute prouvée, pendant dix ans à compter de la réception. Lorsqu’une malfaçon est découverte sur une maison de plus de dix ans, d’autres fondements peuvent encore être explorés.
Le rôle de l’avocat en malfaçon
Un litige de malfaçon mêle questions techniques et règles de droit strictes. L’avocat intervient pour :
- qualifier la malfaçon et déterminer la garantie ou la responsabilité applicable ;
- identifier tous les responsables (entreprises, sous-traitants, maître d’oeuvre, architecte) et leurs assureurs ;
- suivre l’expertise et formuler des observations auprès de l’expert ;
- négocier une solution amiable lorsque c’est possible ;
- engager et conduire la procédure judiciaire jusqu’à l’indemnisation.
Son intervention est d’autant plus importante que les délais sont courts et que la charge de la preuve pèse souvent sur le maître d’ouvrage. Une garantie qui expire, un responsable oublié dans l’assignation ou une expertise mal orientée peuvent compromettre l’ensemble du dossier.
Les étapes pour engager une procédure
1. Réunir les preuves et faire un constat
Photographies datées, échanges avec l’entreprise, devis, factures, procès-verbal de réception : conservez tous les documents du chantier. Un constat de commissaire de justice donne une date certaine et une description objective des désordres, ce qui renforce la preuve.
2. Adresser une mise en demeure
La mise en demeure, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, décrit les malfaçons et fixe un délai à l’entreprise pour intervenir. Parallèlement, le sinistre peut être déclaré à l’assureur dommages-ouvrage ou à l’assureur décennal du constructeur.
3. Obtenir une expertise
Une expertise amiable et contradictoire permet parfois de régler le litige. À défaut, l’avocat saisit le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire désigner un expert judiciaire. Son rapport établit l’origine des désordres, les responsabilités et le coût de la réparation.
4. Tenter un règlement amiable
Sur la base du rapport, une transaction avec l’entreprise et ses assureurs est souvent possible. Pour les litiges de faible montant, une tentative de conciliation ou de médiation est d’ailleurs en principe obligatoire avant de saisir le juge.
5. Engager une action au fond
Si aucun accord n’est trouvé, l’action au fond est portée devant le tribunal judiciaire. Le juge statue sur les responsabilités et condamne les constructeurs et leurs assureurs à la réparation des dommages ou au versement d’une indemnisation. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, un référé-provision permet d’obtenir une avance plus rapidement.
Attention aux délais : la garantie de parfait achèvement expire un an après la réception, la garantie biennale deux ans après, la garantie décennale dix ans après. Une assignation en référé interrompt ces délais à l’égard des parties assignées. Agir tôt protège vos droits.
Contactez Verbateam
Vous constatez des malfaçons sur votre chantier ou l’entreprise refuse d’intervenir ? Les avocats de Verbateam étudient votre dossier lors d’un premier rendez-vous, au cabinet le plus proche de chez vous ou à distance.
