Dans ce dossier spécial sur le bail commercial, nous aborderons :
- La définition du contrat de bail commercial
- Le statut des baux commerciaux
- La durée du bail commercial
- Le loyer du bail commercial
- La résiliation du bail commercial
- Le renouvellement du bail commercial
- La cession du bail commercial
Bonne lecture !
Définition du contrat de bail commercial
Le bail commercial est un contrat par lequel une personne appelée bailleur, met à la disposition d’une autre personne appelée locataire, un local commercial pour l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, moyennant le versement d’un loyer.
💡Le locataire est aussi appelé « le preneur ».
Le statut des baux commerciaux
Le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux. Ainsi, les règles juridiques applicables au bail commercial sont différentes de celles applicables au bail d’habitation.
Le statut des baux commerciaux est prévu au sein du code de commerce, aux articles L145-1 et suivants.
La durée du bail commercial
Les baux commerciaux sont toujours conclus pour une durée minimale de neuf ans.
Pourtant, le bail commercial est généralement appelé « Bail 3-6-9 » ! Cette appellation vient de la possibilité pour le bailleur et le locataire de résilier le bail de manière anticipée, tous les trois ans à compter de la conclusion du contrat. Nous aborderons plus tard dans l’article les détails concernant la fin anticipée du contrat de bail commercial.
La conclusion d’un bail d’une durée supérieure à neuf ans est parfaitement envisageable. Néanmoins, il convient de ne pas perdre de vue l’interdiction d’établir un bail perpétuel. Également, pour un bail d’une durée supérieure à douze ans, le contrat doit être établi par acte notarié.
⚖️ Article L145-4 alinéa 1er du code de commerce : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ».
Le loyer du bail commercial
Si un loyer est toujours prévu à l’origine du contrat, son montant peut être amené à évoluer en cours de bail, mais aussi lors de son renouvellement.
Le montant initial du loyer du bail commercial
Par essence, le bail est un contrat à titre onéreux. Le propriétaire met à la disposition du locataire un local commercial moyennant le versement d’un prix : le loyer.
Le prix du loyer est libre. Il est fixé librement entre les parties.
La révision triennale du loyer du bail commercial
Aussi appelée révision légale, la révision triennale du loyer du bail commercial permet d’augmenter ou de diminuer le montant du loyer alors que le bail est toujours en cours. Bailleur comme locataire peuvent demander une modification du loyer en cours de bail grâce à la révision légale.
La première demande de révision du loyer en cours de bail peut être faite au moins trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire, ou au moins trois ans après le point de départ du bail renouvelé.
Qu’il s’agisse d’une demande du locataire ou du bailleur, elle doit être réalisée soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice).
La clause d’échelle mobile dans le contrat de bail
La clause d’échelle mobile est une clause qui, une fois insérée dans le contrat de bail, permet de faire varier automatiquement le montant du loyer selon :
- Un rythme d’indexation défini dans le contrat (par exemple, chaque année)
- Un indice défini, qui permet de déterminer si le loyer baisse ou augmente
L’avantage principal de la clause d’échelle mobile est l’absence de formalité à accomplir pour modifier le montant du loyer. La seule formalité est d’insérer expressément la clause dans le contrat de bail. Une fois la clause rédigée, le loyer varie automatiquement au rythme d’indexation défini.
💡La clause d’échelle mobile est également appelée « clause d’indexation ».
La révision du loyer lors du renouvellement du bail commercial
Le renouvellement du bail commercial consiste en l’établissement d’un nouveau contrat de bail. C’est l’occasion de fixer un nouveau loyer si les parties le souhaitent, tout en respectant la règle du plafonnement du loyer. Le plafond du loyer est calculé grâce à l’indice applicable au contrat de bail. Cet indice dépend de l’activité exercée dans le local commercial :
- L’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice concerne les activités commerciales et les activités artisanales.
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cet indice concerne les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales.
Afin de connaître l’augmentation maximale possible pour le loyer, il faut calculer la différence entre :
- La valeur de l’indice au jour de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer
- La valeur de l’indice au jour de la révision
Toutes les valeurs sont disponibles sur le site de l’INSEE.
💡La fixation du loyer lors d’un renouvellement n’est pas concernée par le plafonnement dans les cas suivants :
- La durée du bail est supérieure à neuf ans
- Il existe une modification notable de l’un des éléments de détermination de la valeur locative (les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité).
La résiliation du bail commercial
Le bail peut être résilié à deux occasions :
- Soit de manière anticipée, donc en cours de bail
- Soit en fin de bail
La résiliation en cours de bail (résiliation anticipée)
Le bail commercial peut en principe être résilié sans pour autant être parvenu à échéance. Ainsi, bien que les baux commerciaux soient conclus pour une durée minimale de neuf ans, le mécanisme de résiliation triennale permet au bailleur et au locataire de résilier le contrat de bail tous les trois ans.
✅ Pour le locataire :
- La demande de congé n’a pas besoin d’être justifiée
- La demande de congé doit être délivrée au moins six mois avant l’expiration de la période de trois ans
- La demande doit prendre la forme soit d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit d’un acte extrajudiciaire (c’est-à-dire acte de commissaire de justice, anciennement acte d’huissier de justice)
✅ Pour le bailleur :
- La demande de congé doit être justifiée. Pour en savoir plus sur les situations dans lesquelles le bailleur est autorisé à donner son congé en cours de bail, vous pouvez consulter notre article sur le congé du bail commercial. Si vous avez des questions, vous pouvez également nous contacter !
- La demande doit être délivrée au moins six mois avant l’expiration de la période de trois ans
- La demande ne peut prendre la forme que d’un acte extrajudiciaire (c’est-à-dire acte de commissaire de justice, anciennement acte d’huissier de justice)
En parallèle de la résiliation triennale du bail commercial, le locataire a également la possibilité de donner son congé à tout moment, s’il remplit l’une des conditions suivantes :
- Il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié
- Il a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité totale ou partielle attribuée dans le cadre de ce régime social.
Dans cette situation, les conditions relatives au congé sont les mêmes que pour la résiliation triennale.
La résiliation en fin de bail
La fin du bail commercial n’est pas automatique. Si le bailleur souhaite mettre fin au bail, il doit délivrer un congé à son locataire, même si le bail est arrivé à échéance.
Si le bailleur ne délivre pas de congé, le bail est prolongé tacitement.
En parallèle, le locataire peut faire une demande de renouvellement s’il souhaite conserver son bail.
Le renouvellement du bail commercial
Lorsque le bail initial arrive à son terme, locataire et bailleur souhaitent parfois le renouveler. Il s’agit alors de la conclusion d’un nouveau bail, et non pas la prolongation du bail existant. Généralement, un bail très similaire est à nouveau rédigé, avec une modification du montant du loyer.
Le renouvellement du bail commercial peut être à l’origine du bailleur, du locataire ou d’une clause de renouvellement automatique insérée en amont dans le contrat de bail. Lorsque la demande de renouvellement émane du locataire, le bailleur a toujours la possibilité de refuser.
La demande de congé avec offre de renouvellement du bailleur
Le renouvellement du bail commercial peut se faire à la demande du bailleur qui, à l’expiration du bail initial, donne congé à son locataire et assorti sa demande d’une proposition de renouvellement. Si le locataire accepte la proposition de renouvellement, un nouveau bail est établi. Comme nous l’avons vu précédemment, c’est souvent l’occasion pour le bailleur de modifier le montant du loyer.
La demande de renouvellement du locataire
Si le bailleur ne se manifeste pas alors que le terme du bail approche, le locataire peut prendre les devants et faire une demande de renouvellement du bail. Le locataire peut formuler sa demande de renouvellement six mois avant la fin du bail, ou durant la tacite prolongation dans l’optique où le bail s’est prolongé au-delà de son terme, puisque le bailleur n’a pas mis fin au bail.
La clause de renouvellement automatique
Lorsqu’une clause de renouvellement automatique est insérée par le bailleur dans le contrat de bail commercial, le bail se renouvelle automatiquement une fois arrivé à son terme. Ainsi, les parties n’ont pas à effectuer les formalités nécessaires au renouvellement.
⚖️ Puisque le contrat de bail commercial est souvent rédigé par le bailleur ou par un mandataire, il convient d’être prudent en tant que locataire lors de la signature, notamment s’il n’y a pas volonté de renouveler le contrat une fois arrivé au terme, et vérifier qu’une clause de renouvellement automatique n’est pas stipulée. Dans le doute, n’hésitez pas à contacter le cabinet Verbateam Avocats afin d’être conseillé sur votre situation.
Le refus de renouvellement du bailleur
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement à son locataire, sans avoir à se justifier. Néanmoins, il devra en principe payer au locataire une indemnité d’éviction. L’indemnité d’éviction permet de compenser le préjudice subi par le locataire suite au refus de renouvellement de la part du bailleur.
Le montant de l’indemnité d’éviction est calculé en fonction des éléments suivants :
- La valeur marchande du fonds de commerce
- Les frais normaux de déménagement et de réinstallation
- Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur
La cession du bail commercial
Le bail commercial peut faire l’objet d’une cession. Plus précisément, c’est le droit au bail uniquement qui est cédé, sauf si le fonds de commerce fait lui aussi l’objet d’une cession (ainsi, le droit au bail est inclus avec le fonds de commerce).
💡 Il est important de retenir que le bail commercial peut donc être cédé seul, indépendamment du fonds de commerce.
En principe, tant que le propriétaire ne s’y oppose pas, le locataire peut céder son bail commercial indépendamment du fonds de commerce. Parfois, le bailleur insère directement dans le contrat de bail une clause autorisant la libre cession du bail. Cependant, le propriétaire est en droit de refuser la cession du droit au bail seul.
En revanche, le bailleur ne peut pas interdire de manière absolue la cession du droit au bail lorsqu’il accompagne la cession du fonds de commerce.
⚖️ Dans tous les cas, si vous envisagez une cession de votre droit au bail, il est essentiel d’être conseillé et accompagné par un avocat expert en droit des baux commerciaux du cabinet Verbateam Avocats.
Verbateam Avocats
Le droit des baux commerciaux est un domaine vaste et complexe. Que l’on soit locataire ou bailleur, il est essentiel d’être correctement accompagné et de connaître les règles applicables à chaque situation relative aux baux commerciaux. Dans cette optique, le cabinet Verbateam dispose d’une équipe d’avocats experts en droit des baux commerciaux, afin de vous conseiller et de vous représenter au mieux au quotidien.
N’hésitez plus, contactez-nous !
Textes juridiques
- Articles L145-1 à L145-3 du code de commerce sur le champ d’application du bail commercial
- Articles L145-4 à L145-7-1 du code de commerce sur la durée du bail commercial
- Articles L145-8 à L145-12 du code de commerce sur le renouvellement du bail commercial
- Articles L145-14 à L145-30 du code de commerce sur le refus de renouvellement du bail commercial
- Articles L145-31 à L145-32 du code de commerce sur la sous-location du bail commercial
- Articles L145-33 à L145-40 du code de commerce sur le loyer du bail commercial
- Articles L145-40-1 à L145-40-2 du code de commerce sur l’état des lieux, les charges locatives et les impôts du bail commercial
- Articles L145-41 à L145-46-1 du code de commerce sur la résiliation du bail commercial
- Articles L145-47 à L145-55 du code de commerce sur la déspécialisation du bail commercial
- Articles L145-56 à L145-60 du code de commerce sur la procédure du bail commercial
