Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, le propriétaire doit délivrer un congé au locataire. Ce congé doit respecter un certain délai, une forme spécifique, ainsi que des conditions précises. Il peut également être donné en cours de bail, à l’initiative du bailleur ou du locataire.
Quand donner congé ?
Le congé peut être donné aussi bien par le locataire (également appelé preneur) que par le bailleur, selon des règles juridiques différentes. Il peut intervenir :
- En cours de bail : on parle de résiliation anticipée ;
- En fin de bail : car le terme du bail n’entraîne pas l’extinction de ce dernier, qui se poursuit par tacite prorogation.
Le congé donné en cours de bail (résiliation anticipée)
En principe, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Toutefois, la loi permet au bailleur comme au locataire d’y mettre fin avant son terme, par le biais d’une résiliation anticipée.
Congé donné en cours de bail par le preneur
Le locataire du local commercial peut donner congé au bailleur en cours de bail dans deux situations :
- Grâce au principe de résiliation triennale
- Lorsqu’il part en retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité.
Résiliation triennale du bail commercial par le locataire
Tous les trois ans, le locataire peut donner congé, même si le bail court toujours sur neuf ans.
💡Bon à savoir : dans ce cas, le locataire n’a pas besoin de justifier son congé.
Le congé peut être adressé au propriétaire sous deux formes :
- Soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
- Soit par acte extrajudiciaire (acte de Commissaire de Justice, anciennement Huissier de Justice)
Un préavis de six mois doit être respecté avant la fin de la période triennale.
Résiliation à tout moment du bail commercial par le locataire
Selon l’article L145-4, alinéa 4 du Code de commerce, le locataire peut donner congé à tout moment dans les cas suivants :
- Il prend sa retraite dans le cadre du régime social auquel il est affilié ;
- Il bénéficie d’une pension d’invalidité, totale ou partielle.
Ces dispositions s’appliquent également à l’associé unique d’une EURL ou au gérant majoritaire d’une SARL depuis au moins deux ans, lorsque cette société est titulaire du bail.
Les formes et délais de notification sont identiques à ceux de la résiliation triennale.
Congé donné en cours de bail par le bailleur
Le bailleur peut lui aussi donner congé tous les trois ans, en respectant un préavis de six mois.
💡 Bon à savoir : Contrairement au locataire, le bailleur doit impérativement passer par un acte extrajudiciaire (commissaire de justice). L’envoi par lettre recommandée n’est pas valable.
Si le locataire n’a pas à justifier son congé, le bailleur ne peut résilier le bail de manière anticipée que dans les cas limitativement énumérés à l’article L145-4 du Code de commerce :
- Pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble ;
- Pour réaffecter un local d’habitation accessoire à cet usage ;
- Pour transformer l’immeuble à usage principal d’habitation, ou exécuter des travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
- Pour démolir l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
En dehors de ces hypothèses, qui doivent être dûment justifiées, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire en cours de bail, même en période triennale
Les conséquences du congé donné en cours de bail
Le locataire n’a pas à justifier son congé lorsqu’il s’agit d’une résiliation triennale. Il est libre de partir, peu importe la raison qui motive sa décision, tant qu’il respecte la forme du congé et le préavis de six mois. La conséquence principale du congé dans cette situation est la fin du bail.
Le bailleur, en plus d’être dans l’obligation de justifier son congé, devra verser au locataire une indemnité d’éviction, afin de compenser le préjudice subi. C’est pourquoi il est en pratique plus délicat pour le bailleur de donner son congé en cours de bail.
Le congé donné à la fin du bail
Contrairement à une idée reçue, l’arrivée à terme du bail commercial n’entraîne pas automatiquement sa fin. Le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé ; en l’absence de congé, le bail se prolonge tacitement.
Pour résumer :
- Si le bailleur souhaite mettre fin au bail, il doit délivrer un congé avec refus de renouvellement ;
- S’il souhaite le renouveler, il doit délivrer un congé avec offre de renouvellement ;
- Si le locataire souhaite le renouvellement, il doit en faire la demande au bailleur.
⚠️ Attention : renouvellement et tacite prolongation ne sont pas synonymes.
Le renouvellement donne lieu à un nouveau contrat, tandis que la tacite prolongation maintient les conditions du contrat existant.
Focus sur le congé donné à la fin du bail par le bailleur
Seul le bailleur peut notifier un congé à l’échéance du bail. Le locataire, s’il souhaite rester, doit adresser une demande de renouvellement.
Le bailleur doit respecter un préavis d’au moins six mois avant la date d’échéance.
D’après l’article L145-9 du code de commerce, le congé doit respecter plusieurs points :
- Il doit être délivré par un acte extrajudiciaire.
- Le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné.
- Le congé doit indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
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Textes juridiques
- Article L145-4 du code de commerce
- Article L145-9 du code de commerce
- Article L. 145-14 du code de commerce
