Le dépôt de garantie est un mécanisme connu des bailleurs, pratiqué presque systématiquement en matière de baux d’habitation. S’agissant des baux commerciaux, certaines règles juridiques varient. Verbateam Avocats vous informe.
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie correspond à une somme d’argent versée au bailleur au début du contrat de bail commercial par le locataire. Cette somme est conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail. En principe, elle est restituée au locataire à la fin du bail.
💡 Bon à savoir : le bailleur n’est pas obligé de réclamer un dépôt de garantie à son locataire. Néanmoins, ce mécanisme étant une protection efficace, il est vivement conseillé d’en demander un.
L’intérêt du dépôt de garantie du bail commercial
Lorsque le locataire ne remplit pas correctement ses obligations, cela peut entraîner des pertes financières pour le bailleur, notamment si :
- Le locataire n’a pas réglé un ou plusieurs échéances de loyers ;
- Le locataire a dégradé tout ou partie du local commercial ;
- Le locataire n’a pas rempli son obligation de réparations locatives ;
- Le locataire n’a pas réglé tout ou partie des charges locatives
Dans ces situations, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour compenser les sommes dues.
Exemple : en début de bail, le locataire a versé au bailleur un dépôt de garantie de 10 000 euros. En fin de bail, le bailleur constate que le local commercial est en partie dégradé et que les réparations vont lui coûter 6 000 euros. Le bailleur pourra retenir 6 000 euros sur le dépôt de garantie. Le locataire se verra restituer seulement 4 000 euros.
⚖️ Attention : le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le locataire pour régler les derniers mois de loyer. Il est interdit de cesser de payer les loyers en fin de bail en s’appuyant sur le dépôt déjà versé.
Le montant du dépôt de garantie du bail commercial
Le statut des baux commerciaux n’impose pas de montant précis pour le dépôt de garantie. Contrairement aux baux d’habitation, le bailleur est donc libre d’en fixer le montant, sous réserve d’une règle importante.
L’article L.145-40 du Code de commerce précise :
« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »
Cela signifie que si le dépôt de garantie excède l’équivalent de deux termes de loyer, le bailleur doit verser des intérêts au locataire.
⚖️ À quoi correspond « un terme » de loyer ?
- Si le loyer est mensuel, un terme = un mois → le dépôt peut aller jusqu’à deux mois sans intérêts.
- Si le loyer est trimestriel, un terme = un trimestre → le dépôt peut aller jusqu’à deux trimestres sans intérêts.
Attention : si, en plus du dépôt de garantie, le locataire verse un ou plusieurs loyers d’avance, ces sommes sont prises en compte dans le calcul des deux termes. Par exemple, si le terme est mensuel, qu’un mois de loyer d’avance a été versé et que le dépôt est de deux mois de loyer, alors les intérêts sont dus.
Dernier point : le dépôt de garantie est exonéré de TVA, même si les loyers du bail sont assujettis à la TVA.
Etat des lieux et restitution du dépôt de garantie
La restitution du dépôt de garantie intervient en principe après l’état des lieux de sortie. Ce dernier permet au bailleur de constater d’éventuelles dégradations.
- Si l’état des lieux de sortie révèle des détériorations par rapport à l’état des lieux d’entrée, le bailleur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt pour couvrir les frais de remise en état.
- Il en va de même si des loyers ou charges locatives restent impayés à la fin du bail.
Textes juridiques
Article L145-40 du code de commerce
