Lors d’une transaction immobilière, il est légitime de s’interroger sur les conditions d’annulation d’un tel contrat. Si en principe, les parties s’engagent définitivement, personne n’est à l’abri d’une éventuelle annulation. Dans cet article, Verbateam Avocats vous informe sur les règles juridiques applicables à l’annulation du compromis de vente et à ses conséquences.
Ce qu’il faut retenir
🏠 La signature du compromis de vente engage définitivement le vendeur et l’acheteur.
🏠 Il existe plusieurs motifs légaux permettant l’annulation du compromis de vente.
🏠 L’annulation abusive peut être contestée par le vendeur.
🏠 Le dépôt de garantie permet de sécuriser la transaction immobilière en cas d’annulation abusive de l’une des parties.
Souhaitez-vous revenir sur un compromis signé ?
L’autre partie s’est-elle désengagée ?
Votre dépôt de garantie est-il retenu ?
- Votre motif d’annulation est-il légitime ou risque-t-il d’être jugé abusif ?
- La clause pénale de 10 % peut-elle vous être opposée ?
En quoi consiste un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat établi lorsque les parties se mettent d’accord sur l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Il précède la vente définitive, c’est-à-dire l’acte authentique de vente.
Lorsqu’un compromis de vente est signé, acheteur comme vendeur s’engagent à poursuivre jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. En principe, il n’est pas possible d’annuler.
Compromis de vente ou promesse de vente ?
Ces deux appellations sont couramment employées sans distinction.
“Promesse, compromis, c’est la même chose, non ?”
Il est essentiel d’opérer la distinction suivante :
- Le compromis de vente, aussi appelée promesse synallagmatique de vente, où vendeur et acheteur s’engagent de manière ferme et définitive à la signature.
- La promesse unilatérale de vente, où seul le vendeur s’engage définitivement à vendre lors de la signature, tandis que l’acheteur bénéficie d’une option qu’il peut lever ou non à l’issue d’un délai prédéfini. L’acquéreur reste donc libre de se retirer de la vente, tandis que le vendeur ne peut pas proposer le bien à d’autres personnes.
Il est donc juste de dire qu’un compromis est une promesse si l’on parle d’une promesse synallagmatique. En revanche, le compromis ne doit pas être confondu avec la promesse unilatérale de vente.
Maintenant que vous maîtrisez la distinction entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente, nous pouvons étudier les cas d’annulation d’un compromis de vente.
Annuler un compromis de vente
L’adage dit « compromis vaut vente ». En principe, il n’est pas possible d’annuler un compromis de vente. Néanmoins, certaines subtilités existent et doivent être mentionnées.
Le délai de rétractation de dix jours
L’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie toujours d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du compromis de vente.
Pendant ce délai de rétractation de dix jours, l’acquéreur peut librement renoncer à la vente, sans avoir à se justifier.
⚖️ Article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation
L’annulation du compromis de vente est beaucoup plus limitée du côté du vendeur. Ce dernier ne bénéficie pas du délai de rétractation de dix jours. Dès la conclusion de l’avant contrat, son engagement est définitif.
Les conditions suspensives du compromis de vente
Le compromis de vente est généralement rédigé avec des conditions suspensives.
La condition suspensive la plus fréquente et la plus connue est la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier : l’acquéreur s’engage à mettre tous les moyens nécessaires en œuvre pour obtenir un financement.
L’article 1304-6 du code civil prévoit qu“en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé”.
En d’autres termes, en cas d’échec dans la recherche d’un prêt, la vente est annulée.
Attention : généralement, le compromis de vente précise qu’au moins deux refus de banque doivent être présentés par l’acquéreur pour annuler la vente au motif d’une défaillance de la condition suspensive. Si l’acheteur n’est pas en mesure de prouver qu’il a fait le nécessaire pour obtenir son prêt immobilier (démarcher des banques, courtiers, etc.), alors le vendeur peut tout à fait contester l’annulation du compromis de vente.
Les motifs légaux d’annulation du compromis de vente
Certaines situations particulières peuvent amener l’acquéreur à demander une annulation du compromis de vente.
✅ L’erreur
Pour qu’une erreur sur le bien immobilier vendu entraîne l’annulation du compromis de vente, il faut qu’elle porte sur des qualités essentielles de la prestation. En d’autres termes, l’erreur porte sur point déterminant pour l’acquéreur : il n’aurait pas signé le compromis de vente s’il avait eu connaissance de cette information.
Un simple changement d’avis après la conclusion de l’avant contrat n’est pas suffisant pour annuler un compromis de vente.
✅ Le dol du vendeur
Il y a dol lorsque le vendeur a usé de manœuvres frauduleuses pour obtenir le consentement de l’acheteur à la signature du compromis de vente.
Généralement, il s’agit pour le vendeur de dissimuler volontairement une information déterminante qui aurait pu empêcher la signature du compromis.
✅ Manque d’informations
L’acheteur doit avoir à sa disposition toutes les informations nécessaires pour faire un choix libre et éclairé.
Exemple : si le bien immobilier a fait l’objet d’un diagnostic amiante, ce diagnostic doit être annexé au contrat.
✅ Non-respect des obligations contractuelles par le vendeur
Le vendeur doit respecter les obligations prises lors de la signature du compromis de vente. L’obligation principale étant : signer l’acte authentique de vente !
Il doit également conserver le bien immobilier dans l’état où l’acheteur l’a visité.
Les conséquences de l’annulation d’un compromis de vente
Le sort du dépôt de garantie
Le compromis de vente est généralement assorti d’un dépôt de garantie, dont le montant varie entre 5 et 10% du prix de vente. Ce dépôt de garantie protège le vendeur en cas d’annulation abusive de la part de l’acheteur.
✅ Si l’annulation du compromis repose sur un motif légal, le dépôt de garantie est restitué à l’acheteur.
✅ Si l’annulation de l’acheteur est abusive, alors le vendeur peut conserver le dépôt de garantie.
La clause pénale
Le compromis de vente prévoit généralement une clause pénale prévoyant le montant de la pénalité en cas d’annulation du contrat. Généralement, la clause pénale s’élève à environ 10% du prix de vente.
⚖️ La clause pénale ne s’applique pas s’il s’agit d’une annulation légitime. Seule l’annulation abusive permet l’application de la clause pénale (le vendeur ou l’acquéreur n’a pas respecté ses obligations).
L’action en justice
Vendeur et acheteur peuvent mener une action en justice :
- Le vendeur s’il estime que l’annulation de l’acquéreur est abusive
- L’acheteur si l’annulation vient du vendeur et/ou que le vendeur refuse de restituer le dépôt de garantie
Exécution forcée, annulation de la vente ou encore demande d’indemnisation : selon votre situation, votre avocat du cabinet Verbateam vous conseille l’action en justice la plus adaptée à votre cas, constitue un dossier solide et maximise vos chances d’obtenir gain de cause.
Une transaction immobilière sereine avec Verbateam Avocats
L’annulation du compromis de vente est une situation de plus en plus fréquente, notamment avec le durcissement des conditions d’obtention du prêt bancaire. Afin d’éviter un litige complexe et coûteux, le cabinet Verbateam Avocats accompagne les acheteurs et les vendeurs immobiliers dès la rédaction de l’avant contrat jusqu’au contentieux devant les tribunaux lors qu’il est inévitable.
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Textes juridiques
Code civil
- Article 1132
- Article 1133
- Article 1137
- Article 1217
- Article 1304-6
Code de la construction et de l’habitation
- Article L 271-1
- Article L 271-4
