Annulation d’une vente immobilière : quel est le montant des dommages et intérêts ?

L’adage dit « compromis vaut vente ». Une fois le compromis de vente signé entre les parties, en dehors du délai légal de rétractation de 10 jours, la vente immobilière est censée aboutir quelques mois plus tard.

Pourtant, il arrive que l’acheteur ou le vendeur se rétracte en dehors du délai prévu par la loi, mettant l’autre partie dans une situation délicate. Dans ce cas, quelle indemnisation peut être accordée ? Quel montant de dommages et intérêts la partie lésée peut espérer toucher ? Verbateam Avocats vous informe.

Annuler une vente immobilière, c’est possible ?

Il existe plusieurs situations strictement encadrées permettant d’annuler une vente immobilière :

• Le délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi
• La renonciation à l’option par l’acquéreur dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente (PUV)
• La non-réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives prévues par le contrat de vente
• Les vices cachés

Passons en revue ces différents cas d’annulation et les indemnisations afférentes.

Annulation vente immobilière et délai de rétractation légal

Il est important de noter que le vendeur est engagé dès la signature du compromis ou de la promesse unilatérale de vente. Il n’a pas le droit de se rétracter.

L’acheteur bénéficie quant-à lui d’un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse de vente.

Pendant ce délai de 10 jours, l’acheteur peut décider de se rétracter sans justification. Aucune somme n’ayant été versée, la vente est simplement annulée.

⚖️ Article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation : « […] l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. »

Annulation vente immobilière et renonciation à l’option

Si les parties ont choisi de signer une promesse unilatérale de vente, alors l’acheteur bénéficie pour une durée déterminée d’une option d’achat. Le vendeur, de son côté, s’engage fermement et n’a pas le droit de se rétracter.

L’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, dont le montant varie généralement entre 5 et 10% du prix total de vente. S’il décide de renoncer à l’option, donc de ne pas acheter le bien immobilier, alors la vente est annulée et le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation.

Annulation vente immobilière et non-réalisation d’une condition suspensive

La promesse de vente contient généralement une condition suspensive d’obtention de crédit. Ainsi, lorsque l’acheteur ne parvient pas à obtenir de prêt pour le financement de l’achat immobilier, la vente pourra être annulée s’il justifie d’un ou plusieurs refus de prêt, en fonction des conditions du contrat.

En revanche, si l’acheteur n’obtient pas de financement mais ne fournit aucun refus de prêt ou est incapable de prouver qu’il a bien fait les démarches pour obtenir un prêt, alors il fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive et commet une faute.

Dans cette situation :

• Le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation s’il y en a une ou le dépôt de garantie s’il y en a un.
• Le vendeur peut demander le versement de dommages et intérêts en complément.

Annulation vente immobilière et vice caché

Selon l’article 1641 du code civil « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Ainsi, pour qualifier un vice caché, trois conditions doivent être remplies :

• Le défaut était caché au moment de la vente
• Le défaut est antérieur à la vente
• Le défaut rend le bien immobilier impropre à son usage ou le diminue fortement

Le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente contient généralement une clause d’exonération de garantie des vices cachés, qui est réitérée dans l’acte de vente. Ainsi, le vendeur ne pourra pas être tenu en garantie si l’acheteur découvre un vice caché ultérieurement.

Néanmoins, si cette clause est absente ou que le vendeur est de mauvaise foi (il avait connaissance du vice avant la vente), l’acheteur peut demander l’annulation de la vente. Une indemnisation sera éventuellement versée en plus de l’annulation de la vente si les circonstances le justifient.

Versement de dommages et intérêts

En dehors des cas que nous venons d’étudier, il est impossible d’annuler la vente d’un bien immobilier, que la rétractation vienne du vendeur ou de l’acheteur.

Si l’une des parties annule la vente, alors la partie lésée pourra réclamer le versement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi. Le montant des dommages et intérêts n’est pas fixe.

Le montant des dommages et intérêts accordés par le juge varie en fonction de plusieurs facteurs :

• L’importance du préjudice subi
• Les répercussions financières (difficulté à se reloger, frais déjà engagés, etc)
• Les preuves fournies par les parties

Il est impossible de chiffrer précisément le montant des dommages et intérêts accordés à la partie lésée en cas d’annulation d’une vente sans connaître la situation. N’hésitez pas à contacter le cabinet Verbateam Avocats afin de nous exposer votre dossier. Nous pourrons entamer des démarches adaptées à votre situation et estimer le montant des dommages et intérêts auquel vous pourrez prétendre.

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Textes juridiques

• Article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation
• Article 1641 du code civil