En matière de vente immobilière, la promesse de vente marque une étape clé. Selon le type de promesse – unilatéral ou synallagmatique – l’acheteur n’est pas tenu aux mêmes obligations. Que se passe-t-il lorsqu’il ne respecte pas ce qui était prévu ? Verbateam Avocats fait le point sur les conséquences juridiques du non-respect de la promesse de vente par l’acheteur, et sur les recours ouverts au vendeur.
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
La promesse de vente est un avant-contrat portant sur la vente d’un bien immobilier. Cet avant-contrat intervient avant la signature de l’acte de vente définitif, appelé acte authentique de vente. La promesse de vente peut être unilatérale ou synallagmatique.
L’acheteur refuse-t-il de signer l’acte authentique ?
Pouvez-vous conserver l’indemnité d’immobilisation ?
L’exécution forcée est-elle envisageable ?
- Promesse unilatérale ou compromis : quels recours dans votre cas ?
- La clause pénale de votre avant-contrat est-elle mobilisable ?
La promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente permet à l’éventuel acquéreur immobilier de bénéficier d’une option d’achat, tandis que le vendeur s’engage fermement.
L’acquéreur reste donc libre de se retirer de la vente et d’étudier d’autres possibilités. En parallèle, le vendeur ne peut en aucun cas promettre le bien à une autre personne, il est contraint d’attendre que l’acquéreur se décide et accepte – ou non – de lever l’option d’achat.
Cette situation très avantageuse pour l’acquéreur nécessite une contrepartie financière : à la signature de la promesse unilatérale de vente, une somme d’argent appelée « indemnité d’immobilisation » est versée au vendeur. Si l’acquéreur ne souhaite pas poursuivre la vente, le vendeur pourra conserver cette indemnité.
La promesse synallagmatique de vente (compromis de vente)
La promesse synallagmatique de vente, plus connue par le grand public sous le nom de compromis de vente, engage l’acquéreur et le vendeur à poursuivre la vente. Chaque partie s’oblige envers l’autre :
- L’acquéreur s’engage à acheter
- Le vendeur s’engage à vendre
Promesse unilatérale de vente non respectée par l’acheteur
Il faut différencier la rétractation de l’acheteur dans le délai d’option, de la rétractation de l’acheteur une fois l’option levée.
L’indemnité d’immobilisation dans la promesse unilatérale de vente
L’option laissée à l’acheteur est avantageuse : tandis qu’il bénéficie d’un délai pour réfléchir à son souhait d’acheter le bien immobilier ou non, le vendeur ne peut se rétracter ou vendre à une autre personne. Ainsi, si l’acquéreur décide finalement de ne pas acheter, le vendeur aura perdu un temps précieux dans le processus de vente, puisqu’il devra trouver un nouvel acquéreur.
C’est pourquoi, en contrepartie de cet avantage, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation. En pratique, le montant de l’indemnité d’immobilisation varie entre 5 et 10% du prix total de vente.
Exemple : pour la vente d’un bien immobilier à 300 000 euros, l’indemnité d’immobilisation sera en moyenne de 22 500 euros.
Les obligations de l’acheteur dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente prévoit le délai durant lequel l’acquéreur peut lever l’option d’achat.
Trois situations s’offrent à l’acquéreur :
- Lever l’option. Dans cette situation, l’acquéreur confirme son intention d’acheter le bien immobilier. L’indemnité d’immobilisation s’impute sur le prix de vente.
- Renoncer à l’option. Dans cette situation, l’acquéreur renonce explicitement à l’option et refuse de poursuivre la vente. L’indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur.
- Ne rien faire. Dans cette situation, l’acquéreur ne se manifeste pas à l’issue du délai d’option. Il est réputé refuser de poursuivre la vente et l’indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur.
Les recours contre l’acheteur en cas de non-respect de la promesse unilatérale de vente
Une fois l’option levée, l’acheteur est engagé fermement. Il ne peut plus se rétracter. Les recours contre l’acquéreur sont donc identiques à ceux du compromis de vente.
⚖️ Bien sûr, nous excluons ici le cas où une condition suspensive d’obtention de prêt est stipulée et que l’acheteur, ayant fait face à un refus de prêt selon les termes prévus par la condition, ne peut pas poursuivre la vente.
Promesse synallagmatique de vente (ou compromis) non respectée par l’acheteur
L’engagement réciproque des parties au compromis de vente
Dans le cadre d’un compromis de vente, acheteur et vendeur s’engagent fermement dès la conclusion du contrat sans possibilité de se rétracter – hormis lors du délai de rétractation de 10 jours offert à l’acquéreur après la signature.
Ici, pas d’option à lever. Dès que le délai de rétractation est passé, l’acheteur ne peut plus faire machine arrière.
Les obligations de l’acheteur dans le cadre d’un compromis de vente
En signant le compromis de vente, l’acquéreur s’est engagé à acheter auprès du vendeur. Il doit ainsi :
- Faire ce qui est nécessaire pour la réalisation des conditions suspensives si elles existent. Le plus souvent, le compromis de vente contient à minima une condition suspensive d’obtention de crédit immobilier afin de financer l’achat.
- Signer l’acte authentique de vente dans le délai convenu. Généralement, un délai de trois mois est prévu entre la signature du compromis et la signature de l’acte définitif de vente.
Les recours contre l’acheteur en cas de non-respect du compromis de vente
Il peut arriver que l’acquéreur refuse de poursuivre la vente. En clair, il refuse de signer l’acte authentique de vente, bien qu’il se soit engagé en signant le compromis.
Plusieurs recours sont offerts au vendeur dans cette situation :
- Demander des dommages et intérêts.
- Exiger l’exécution forcée de la vente.
- Lorsqu’elle a été insérée au compromis de vente, faire jouer la clause pénale qui prévoit le versement d’une indemnité en cas de rétractation.
Le rôle de l’avocat spécialisé en droit immobilier
Face au non-respect d’une promesse de vente par l’acheteur, l’intervention d’un avocat spécialisé en droit immobilier est précieuse. Votre avocat du cabinet Verbateam analyse votre situation juridique et vérifie les clauses de votre contrat de vente afin d’engager le recours adapté. L’accompagnement de votre avocat sécurise la procédure et maximise les chances d’obtenir réparation.
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Textes juridiques
- Article 1124 du code civil
- Article 1589 du code civil
