La surface d’un bien est souvent un point déterminant dans l’achat d’un bien immobilier. Lorsqu’une erreur est commise par le vendeur, plusieurs recours sont possibles pour l’acquéreur lésé. Verbateam Avocats vous informe.
Ce qu’il faut retenir
🏠 Surface habitable et surface Carrez ne sont pas synonymes et doivent faire l’objet d’une distinction.
🏠 La Loi Carrez oblige le vendeur à mentionner la surface du bien dans la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente et dans le contrat définitif.
🏠 Toute surface mentionnée dans un contrat de vente de maison individuelle engage contractuellement le vendeur.
🏠 Les recours à la disposition de l’acquéreur en cas d’erreur sur la surface diffèrent selon s’il s’agit d’un lot en copropriété ou d’une maison individuelle.
La surface réelle de votre bien est-elle inférieure à l’acte ?
L’écart dépasse-t-il 5 % ?
Le délai d’un an est-il encore ouvert ?
- Loi Carrez ou surface habitable : quel régime s’applique à votre bien ?
- Diminution du prix ou nullité de la vente : que pouvez-vous demander ?
Surface habitable : de quoi parle-t-on ?
Les ventes immobilières mentionnent souvent la surface dite “Carrez”, mais aussi surface habitable, surface utile… Si ces termes peuvent sembler synonymes, ils ne doivent en réalité pas être confondus.
Cas d’un lot en copropriété
Lorsque la vente porte sur un bien en copropriété, c’est la loi Carrez qui s’applique. Il s’agit de la Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.
La loi Carrez prévoit que “Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie”.
En d’autres termes, lorsqu’une vente porte sur un bien en copropriété, le superficie de la partie privative doit absolument être mentionnée à la fois dans la promesse ET dans le contrat définitif, sous peine de nullité de l’acte.
Cas d’une maison individuelle
Lorsque la vente porte sur un bien en dehors de toute copropriété comme une maison individuelle, la loi Carrez ne s’applique pas. On parle alors de surface habitable et non “Carrez”.
Aux termes de son article R156-1, Le code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme “la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres”.
Cette distinction est importante, car les obligations pesant sur le vendeur diffèrent selon s’il s’agit d’une surface Carrez (donc un bien en copropriété) ou habitable (donc un bien individuel). Dans le cas d’un logement individuel, il n’y a pas d’obligation de mention des mètres carrés dans l’acte de vente.
Les obligations du vendeur concernant la mention de la surface du bien
Cas du logement en copropriété (loi Carrez)
La loi Carrez oblige le vendeur à mentionner la surface du bien à la fois dans la promesse unilatérale ou le compromis selon la situation, et dans l’acte définitif de vente.
Si le métrage est généralement réalisé par un tiers agréé, le vendeur reste responsable du nombre de mètres carrés indiqués à l’acheteur ! En cas d’erreur, l’acheteur pourra se retourner contre le vendeur, qui pourra lui-même se retourner contre le professionnel ayant réalisé les mesures.
Cas de la maison individuelle
La loi Carrez ne s’applique pas au logement individuel. Ainsi, en principe, le vendeur n’est pas tenu de mentionner à l’acheteur le nombre de mètres carrés du bien.
Néanmoins, ce principe est tempéré par le point suivant : Lorsqu’une surface est mentionnée dans l’avant contrat ou dans l’acte définitif de vente, elle engage contractuellement le vendeur. Il s’agit cette fois d’une obligation légale, prévue par l’article 1617 du code civil, aux termes duquel “Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat”.
Ainsi, le vendeur engage sa responsabilité en cas d’erreur sur les mètres carrés mentionnés. Le vendeur doit donc s’assurer de l’exactitude des informations qu’il fournit à l’acheteur, même sans obligation légale en ce sens.
Quels recours pour l’acquéreur en cas d’erreur de la part du vendeur sur la surface du bien ?
Cas n°1 : l’erreur porte sur un logement en copropriété.
Dans ce cas, la Loi Carrez s’applique.
- Si l’erreur du vendeur implique que la superficie est en réalité supérieure à celle mentionnée dans l’acte, aucun supplément de prix ne peut être demandé.
- Si l’erreur du vendeur implique que la superficie est en réalité inférieure à celle mentionnée dans l’acte, une action en diminution du prix peut être intentée par l’acheteur.
Pour que l’action en diminution du prix soit recevable, l’erreur de superficie doit être supérieure à 5% entre la superficie réelle et la superficie mentionnée dans l’acte. La Loi Carrez prévoit donc une marge d’erreur d’un vingtième.
L’acheteur bénéficie d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour intenter une action en diminution du prix.
Cas n°2 : il s’agit d’une maison individuelle, avec mention de la superficie.
Bien que le vendeur ne soit pas obligé de mentionner la superficie du logement vendu à l’acquéreur dans le cas d’une maison individuelle, s’il le fait et qu’une erreur est commise, il engage sa responsabilité contractuelle.
L’acquéreur devra apporter la preuve :
- Soit que cette erreur a été déterminante dans son consentement à la vente. Autrement dit, s’il avait su que le nombre de mètres carrés était inférieur à celui mentionné, il n’aurait pas acheté.
- Soit que cette erreur résulte en réalité d’un dol du vendeur, c’est à dire une action malveillante ayant pour but de cacher la vérité afin de vendre.
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Textes juridiques
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (Loi Carrez)
- Article R156-1 du code de la construction et de l’habitation
- Article 1617 du code civil
