Le bail commercial repose sur un équilibre contractuel essentiel entre le bailleur et le locataire. Lorsqu’un loyer n’est pas payé, cet équilibre est rompu, et les conséquences peuvent être lourdes pour les deux parties. D’un côté, le propriétaire du local subit une perte financière, ce qui peut avoir des répercussions catastrophiques. De l’autre, le locataire s’expose à des sanctions juridiques et à une mise en difficulté de son activité.
Verbateam Avocats vous guide à travers les obligations de chacun et les étapes à suivre lorsqu’un impayé survient.
Les obligations du locataire dans le bail commercial
L’obligation principale du locataire d’un local commercial est le paiement du loyer et des charges aux échéances prévues par le contrat de bail. C’est l’essence même de ce type de contrat :
- Le propriétaire met à la disposition du locataire le local pour qu’il y exerce son activité commerciale.
- En contrepartie de cette mise à disposition, le locataire verse au propriétaire une somme d’argent (le loyer).
En parallèle du paiement du loyer, le locataire doit veiller à utiliser le local commercial conformément à la destination prévue dans le contrat de bail, mais aussi à en assurer l’entretien courant.
De manière générale, le locataire doit respecter les clauses particulières insérées dans le contrat, à moins qu’il ne s’agisse de clauses abusives.
⚖️ Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier complet sur le bail commercial juste ici !
Votre locataire commercial ne paie plus son loyer ?
Votre bail contient-il une clause résolutoire ?
Faut-il délivrer un commandement de payer ?
- Clause résolutoire ou résiliation judiciaire : quelle voie choisir ?
- Comment recouvrer les arriérés tout en sécurisant la procédure ?
Les risques d’un impayé pour le bailleur du local commercial
Pour le propriétaire, un loyer impayé représente un manque à gagner, mais pas seulement. Si le bailleur dépend des revenus générés par le local commercial pour rembourser un emprunt ou régler des charges, les difficultés financières peuvent rapidement s’accumuler.
Les procédures sont souvent longues et coûteuses, tandis que le local commercial reste occupé par un locataire qui ne s’acquitte plus de ses obligations de paiement. Dans certains cas, le propriétaire peut même être confronté à un locataire insolvable, rendant tout recouvrement difficile, voire impossible.
⚖️ Dans ce contexte, être bien entouré est absolument essentiel. Un avocat spécialisé en droit immobilier et en droit commercial peut vous indiquer les meilleures solutions adaptées à votre affaire, afin d’éviter au maximum de longues démarches coûteuses et chronophages, tout en obtenant réparation pour votre préjudice. Contactez Verbateam Avocats sans attendre !
Les recours du bailleur en cas de loyer impayé
Lorsque le bailleur fait face à un (ou plusieurs) loyer(s) impayé(s), le premier recours est généralement amiable. Nous vous invitons à engager un dialogue avec votre locataire, afin de comprendre les raisons du défaut de paiement. Il arrive que des difficultés passagères puissent être réglées par un échéancier ou une solution amiable.
💡La communication est primordiale dans un contexte d’impayé. Il est essentiel de privilégier cette approche avant de se lancer dans un recours judiciaire beaucoup plus lourd, à la fois émotionnellement et financièrement.
Si la situation persiste malgré les tentatives de résolution amiable, plusieurs recours sont offerts au propriétaire du local commercial :
- La résiliation judiciaire du bail commercial
- La mise en œuvre de la clause résolutoire si elle existe
La mise en demeure est-elle nécessaire en cas d’impayé ?
Lorsque la discussion amiable n’aboutit pas, il est d’usage d’adresser au locataire indélicat une mise en demeure. La mise en demeure est un courrier officiel, demandant au locataire de remplir son obligation de payer le loyer et les charges.
La mise en demeure indique le délai accordé au locataire pour agir et précise que si l’obligation n’est pas remplie, une procédure judiciaire de résiliation du bail sera engagée. La mise en demeure est généralement adressée au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est également possible de faire intervenir un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Néanmoins, en pratique, aucune mise en demeure n’est obligatoire pour entamer la procédure de résiliation judiciaire du bail commercial.
La résiliation judiciaire du bail commercial
La résiliation judiciaire du bail commercial peut être sollicitée par le bailleur pour sanctionner le locataire n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles. En l’espèce, l’obligation contractuelle qui n’a pas été respectée par le locataire est le paiement du loyer (et éventuellement des charges).
Comme nous l’avons mentionné supra, aucune mise en demeure n’est nécessaire pour entamer une procédure de résiliation judiciaire du bail commercial. La résiliation judiciaire peut être demandée directement par le bailleur au tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial.
Il revient au juge du tribunal judiciaire d’estimer si le manquement à une ou plusieurs obligations est caractérisé. Le défaut de paiement du loyer constitue généralement une cause suffisante, à condition qu’il ne soit pas isolé ou justifié par une circonstance particulière.
💡La résiliation du bail commercial n’est pas rétroactive. Cela signifie que la résiliation ne prend pas effet à la date de conclusion du contrat, mais bien au jour où le loyer a cessé d’être payé.
La mise en œuvre de la clause résolutoire en cas d’impayé
Bien souvent, le contrat de bail commercial comprend une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de loyers impayés.
Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire, il doit adresser au locataire un commandement de payer. Ce commandement de payer ne peut pas être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il doit impérativement être délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Le commandement impose au locataire de régulariser sa situation dans un délai d’un mois. Ce délai d’un mois doit absolument être mentionné dans le commandement de payer.
Lorsque le délai est écoulé, deux solutions s’offrent au bailleur :
- Soit le locataire a régularisé son obligation de paiement. Dans ce cas, la résiliation du bail n’est plus nécessaire, le bailleur ayant recouvré les loyers impayés.
- Soit le locataire n’a pas régularisé son obligation de paiement. Dans ce cas, le bailleur l’assigne devant le tribunal judiciaire.
Ici, contrairement à la résiliation judiciaire, le rôle du juge est limité puisqu’il n’a pas à apprécier le manquement du locataire à ses obligations. Le juge contrôle essentiellement la validité de la clause résolutoire ainsi que la validité du commandement de payer pour ordonner la résiliation du bail.
Droits du locataire en cas de contentieux pour impayé
Même en situation de défaut de paiement, le locataire conserve certains droits. Il peut contester la dette, notamment si le montant est erroné ou si le commandement de payer comporte des irrégularités.
Il peut également invoquer l’exception d’inexécution si le bailleur ne respecte pas ses propres obligations, comme l’entretien du local ou la délivrance conforme au contrat.
Le juge peut accorder des délais de paiement en fonction de la situation économique du locataire, voire suspendre les effets de la clause résolutoire pour lui permettre de régulariser sa situation. Il peut également refuser la résiliation s’il estime que le manquement n’est pas suffisamment grave ou qu’une solution amiable reste possible.
Ne restez pas seul face aux impayés
Vous faites face aux impayés de votre locataire ? Verbateam Avocats, cabinet spécialisé en droit immobilier et en droit commercial, vous propose une expertise juridique solide, sur-mesure, pour vous guider à chaque étape de la procédure – de la solution amiable jusqu’à la saisine du tribunal judiciaire, afin de protéger au mieux vos intérêts.
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Textes juridiques
- Article L145-41 du code de commerce
FAQ
Comment réagir en cas de loyers impayés ?
Si, en tant que bailleur, vous constatez qu’un ou plusieurs loyers restent impayés par votre locataire, la première réaction à avoir est amiable. Ouvrez le dialogue avec votre locataire afin de comprendre pourquoi les loyers sont impayés. Parfois, une solution amiable peut être facilement trouvée afin d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Si aucun recours amiable n’est possible et que les loyers restent impayés, il existe d’autres solutions pour le bailleur comme la résiliation judiciaire du bail commercial ou la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans le contrat lorsqu’elle existe.
Comment procéder pour l’expulsion d’un locataire en cas de loyers impayés ?
Bien entendu, il est n’est pas question de vouloir faire justice soi-même en procédant à une expulsion « maison ». Si vous êtes dans l’impasse face à des loyers impayés, il est vivement conseillé de contacter un avocat afin d’obtenir une aide juridique et humaine. En fonction du contrat de bail qui a été signé et du contexte, il pourra être judicieux d’avoir recours à une résiliation judiciaire du bail ou de mettre en œuvre la clause résolutoire pour loyers impayés.