La société civile de construction vente : guide complet

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La définition de la SCCV

L’objet social de la société civile de construction vente est la construction d’immeubles en vue de leur vente. Trois précisions peuvent être ajoutées afin d’affiner cette définition :

• La construction est l’objet principal. La construction d’un ou plusieurs immeubles nécessite toujours la réalisation d’autres activités comme l’achat de terrains. Ces activités peuvent tout à fait s’ajouter à l’objet principal qu’est la construction, dès lors qu’elles concourent à la réalisation de l’objet social. 
• La destination de l’immeuble n’a pas d’importance. 
• L’édifice construit doit être vendu. Le ou les immeubles sont construits pour être vendus. La forme de vente la plus fréquente est la vente d’immeuble à construire, plus spécifiquement la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui reste bien plus fréquente que la vente à terme.

Bon à savoir : à ce titre, la SCCV est différente de la société civile immobilière (SCI). En effet, la SCI a pour but la gestion d’un patrimoine immobilier. La SCI peut être constituée pour gérer des biens immobiliers dont elle est propriétaire et/ou pour en acquérir des nouveaux. Souvent, les biens au sein de la SCI sont des investissements locatifs : ils sont achetés en vue d’être loués afin d’en tirer des revenus. À l’inverse, la SCCV a pour but la construction d’un immeuble en vue de le vendre. Une fois construit, l’immeuble n’est pas conservé par la société, il est vendu, le but n’étant pas la gestion d’un patrimoine. Également, la SCI a souvent pour vocation de perdurer dans le temps. Elle peut être constituée par des associés afin de transmettre les parts par la suite aux héritiers des associés. La SCCV, nous le verrons à la fin de cet article, est dissoute lorsque son objet se réalise. 

Le régime juridique de la SCCV obéit à la fois aux règles de droit commun du code civil et aux règles spéciales propres aux sociétés civiles de construction vente prévues dans le code de la construction et de l’habitation. 

La constitution de la SCCV

Les associés

La SCCV doit être constituée d’au moins deux associés. L’associé doit avoir la capacité de contracter. Il peut être une personne physique ou une personne morale. Deux époux ont également la possibilité de s’associer pour la constitution d’une société civile de construction vente.

La rédaction des statuts

La rédaction des statuts de la société civile de construction vente doit obéir à certaines règles de forme. 

Les statuts doivent être établis par écrit. Les statuts peuvent être établis par acte sous seing-privé ou par acte authentique au choix des parties. L’acte authentique est néanmoins obligatoire en cas d’apport soumis à la publicité foncière, comme un terrain à bâtir.

À l’exigence d’un écrit, s’ajoutent des mentions légales qui doivent être insérées dans les statuts :

• La forme
• L’objet
• La dénomination
• Le siège social
• Le capital social
• La durée de la société 
• Les modalités de fonctionnement de la société
• Les obligations des associés en cas d’appel de fonds
• Les conditions de mises en vente des parts des associés défaillants

Les statuts doivent ensuite être signés par tous les associés ou par leur mandataire. Des formalités de publicité obligatoires doivent ensuite être remplies :

• Insertion d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
• Demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)
• Déclaration des bénéficiaires effectifs

Les apports

Les apports réalisés par les associés peuvent prendre trois formes :

• Apports en numéraire. Il s’agit de l’apport d’une somme d’argent. 
• Apports en nature. Il s’agit de l’apport d’un bien. Ce bien peut être :

• Meuble. Ex : une machine
• Immeuble. Ex : un terrain à bâtir
• Corporel. Ex : un véhicule
• Incorporel. Ex : un brevet
• Apports en industrie. Il s’agit de l’apport par l’associé d’une compétence technique spécifique, au bénéfice de la société.

Si ces trois formes sont autorisées, en pratique les apports en numéraire sont les plus utilisés lors de la constitution d’une société civile de construction vente. En effet, pour le promoteur immobilier, l’intérêt de recourir à une telle société est de réunir des fonds. Il recherche donc des apporteurs de capitaux. Puisque l’objet social de la société est la construction, l’apport en nature le plus fréquent sera un immeuble (bâti destiné à la construction après démolition des constructions existantes ou terrain à bâtir). 

En contrepartie de son apport, l’associé reçoit des parts sociales.

Bon à savoir : Les associés participent aux bénéfices et aux pertes. Cette participation est mesurée, en principe, en fonction de leurs parts dans le capital social. En parallèle de la signature des statuts, un pacte d’associés peut prévoir une répartition des bénéfices et des pertes différente. Néanmoins, il est impossible de prévoir une clause qui attribue à un associé la totalité des bénéfices ou l’exonère de la totalité des pertes (dite clause léonine). 

Le capital social

Les apports forment le capital social. Si pour certaines sociétés, un capital social minimum est exigé par la loi, rien n’est imposé pour la société civile de construction vente. Usuellement, le capital social des SCCV est réduit à sa plus simple expression (1.000€ ou 10.000€). Les financements en fonds propres sont apportés par apports en comptes courants d’associés. Ce sont les fonds nécessaires exigés par les établissements de financements afin d’obtenir les crédits d’accompagnement de l’opération et la mise en place de la garantie financière d’achèvement obligatoire en secteur protégé.

Le fonctionnement de la SCCV

La structure de la SCCV

La société civile de construction vente est composée d’une assemblée générale et d’une gérance.

L’assemblée générale. L’assemblée générale réunie les associés. Elle permet la prise de décisions. 

La gérance. La société peut être gérée par une ou plusieurs personnes, physique ou morale. Les modalités de désignation du ou des gérants sont fixées par les statuts. S’agissant de la SCCV, le gérant est souvent le promoteur à l’initiative du projet immobilier. 

Les droits des associés de la SCCV

Droit de participer aux assemblées générales. Tous les associés ont le droit de participer aux décisions collectives et par conséquent aux assemblées générales. Le droit de participation implique le droit de voter lors des décisions collectives. Ces dispositions sont d’ordre public, les statuts ne peuvent pas y déroger.

Droit aux bénéfices sociaux. L’associé a droit aux bénéfices sociaux à proportion de sa part dans le capital social.

Les associés disposent également de droits sur leurs parts :

Droit de cession. L’associé a le droit de céder ses parts. En principe, la cession ne peut intervenir en principe qu’avec l’accord de l’ensemble des associés. Ce principe est néanmoins assorti d’exceptions :

• Si une disposition contraire est prévue dans les statuts de la société.
• Les cessions réalisées par le cédant à ses ascendants ou descendants ne sont pas soumises à l’accord de l’ensemble des associés, sauf clause contraire des statuts.

Droit de retrait. L’associé a le droit de se retirer de la société. Par conséquent, il a droit au retrait de ses parts, en faisant procéder à leur rachat. Le retrait intervient :

• Soit dans les conditions prévues par les statuts.
• Soit par décision unanime des associés.
• Soit par décision de justice pour justes motifs.

Droit de nantissement. L’associé a le droit de nantir ses parts. Cela signifie qu’il peut donner ses parts en garantie à un créancier.

Les obligations des associés de la SCCV

L’associé doit répondre aux appels de fonds. Rappelons-le, le but de la SCCV est de faire construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente. Le promoteur à l’origine de l’opération immobilière crée cette société afin d’obtenir des financements pour mener à bien son projet. Néanmoins, cette obligation de répondre aux appels de fonds reste encadrée dans les conditions cumulatives suivantes :

• L’appel de fonds doit être nécessaire à l’accomplissement de l’objet social
• Les fonds apportés par l’associé doivent être proportionnels à sa part dans le capital social.
• L’appel de fond doit être indispensable à l’exécution des contrats de vente déjà conclus (VEFA ou vente à terme) ou « à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susception de division ». 

Si l’associé ne satisfait pas son obligation et ne répond pas à l’appel de fonds, la société peut procéder à la vente forcée de ses droits, c’est-à-dire à la vente de ses parts sociales. Bien sûr, à la condition que l’appel de fonds ait été réalisé de manière régulière, selon les dispositions ci-dessus. 

L’associé est tenu du passif social sur tous ses biens à proportion de ses droits sociaux. En contrepartie de la participation aux bénéfices, l’associé participe également aux dettes. L’associé est tenu aux dettes sur tous ses biens et non pas uniquement sur ses apports.  

Le régime fiscal de la SCCV

La SCCV étant une société civile, elle devrait en principe être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), aux termes de l’article 206 du code général des impôts. Cependant, ledit code prévoit une exception pour la SCCV, dès lors que ces trois conditions sont remplies :

• La société ne doit pas prendre la forme d’une société par actions ou d’une société à responsabilité limitée
• Les statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social
• qui a pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente

S’il s’agit bien d’une SCCV et que ces trois conditions sont remplies, alors la société n’est pas soumise à l’IS. L’imposition prend la forme d’un impôt sur le revenu. Chaque associé paye un impôt sur le revenu à proportion de ses parts sociales. 

La dissolution de la SCCV

Il existe huit motifs de dissolution d’une société. Afin de les consulter, il est possible de se référer à l’article 1844-7 du code civil. Le motif de dissolution qui retient notre attention ici est celui de la réalisation de l’objet de la société. En effet, une fois l’objet social accompli, la société n’a plus vocation à exister. La SCCV est donc en principe dissoute à cette occasion. 

Les avantages de la SCCV pour le promoteur immobilier

La constitution d’une SCCV n’est en rien obligatoire pour l’activité du promoteur immobilier. Ce dernier peut tout à fait choisir de contracter avec tout autre type de structure sociétale. Néanmoins, nous l’avons vu tout au long de cet article, la SCCV présente divers avantages au bénéfice du promoteur.

• Ses associés répondent chacun pour leur part aux dettes sociales sans limite,
• Elle bénéficie de la transparence fiscale de l’article 239 ter du Code général des impôts (ce qui permet de générer le profit ou la perte chez les associés ; de sorte qu’un promoteur disposant d’une SCCV ayant réalisé un profit de 100 et disposant également d’une SCCV ayant généré un perte de 100, n’aura aucun impôts sur l’IS à payer).

Faire appel à un avocat est vivement conseillé pour garantir un projet stable d’un point de vue juridique. Verbateam Avocats, grâce à une équipe spécialisée en droit immobilier et droit de la construction, accompagne les promoteurs dans leur projet de SCCV. 

Textes de référence

Code de la construction

• Articles L. 211-1 à L. 211-4 
• Article R. 211-1 à R. 211-6

Code civil

Articles 1832 et suivants 

Code général des impôts

Article 239 ter

Image à la une © Jason Dent