Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Le marchand de biens achète en son nom des immeubles en vue de leur revente de manière habituelle. Cette profession est donc empreinte d’une intention spéculative : le but de la revente est d’en tirer des bénéfices. Les immeubles achetés font généralement l’objet de travaux de rénovation afin de générer une plus-value.
Même si cela est moins connu du grand public, le marchand de biens peut également procéder à l’achat de fonds de commerce, d’actions ou de parts de sociétés immobilières.
Ainsi, est considéré comme un marchand de biens le professionnel qui :
- Achète des immeubles en son nom
- Revend ces immeubles avec une intention spéculative (plus-value)
- Exerce cette activité à titre habituel
Le marchand de biens et les autres activités du secteur immobilier
Le marchand de biens peut parfois être confondu avec d’autres professionnels du secteur de l’immobilier, notamment en raison de son activité de vente immobilière.
Marchand de biens et agent immobilier
L’agent immobilier est un mandataire qui agit au nom et pour le compte de son client dans le cadre d’une mission déterminée. Ainsi, lorsqu’il est mandaté pour réaliser une vente immobilière, l’agent immobilier est l’intermédiaire entre, le vendeur, et l’acheteur du bien.
Il se distingue ainsi du marchand de biens :
- Dans le cadre de son activité, l’agent immobilier n’achète pas de biens en son nom.
- Lorsqu’il réalise une vente immobilière, c’est au nom et pour le compte de son client. Il fait office d’intermédiaire lors de la transaction immobilière.
- La rémunération de l’agent immobilier constitue un pourcentage du prix de la vente, tandis que le marchand de biens est rémunéré grâce aux plus-values réalisées lors de la revente.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’agent immobilier et notamment sur sa responsabilité dans les opérations qu’il réalise, n’hésitez pas à consulter notre article dédié à ce sujet.
Marchand de biens et promoteur immobilier
Le promoteur immobilier peut exercer son activité sous plusieurs formes :
- En tant que « promoteur mandataire ». Le maître d’ouvrage, déjà propriétaire de son terrain, mandate un promoteur immobilier afin d’y édifier une construction. Il délègue au promoteur tous les aspects juridiques, financiers et administratifs de l’opération. La distinction avec le marchand de biens est aisée : le promoteur mandataire n’achète pas d’immeubles, puisque le maître d’ouvrage est déjà propriétaire du terrain.
- En tant que « promoteur vendeur ». Le promoteur vend un terrain au maître de l’ouvrage et s’oblige à y édifier une construction. Il y a donc bien un achat, puis une vente, comme pour le marchand de biens. Pour autant, la finalité de l’opération est différente : le promoteur, lors d’une vente d’immeuble à construire, fait procéder à la construction d’un bien immobilier en partant de zéro. Le marchand de biens achète un bien existant, le rénove potentiellement et le revend rapidement afin de réaliser une plus-value.
Devenir marchand de biens
L’activité de marchand de biens n’est pas un métier réglementé. Elle ne nécessite pas de formation particulière. Puisqu’il s’agit d’opérations d’achat-revente sur des biens immobiliers, il reste tout de même conseillé d’acquérir certains fondements juridiques, fiscaux et immobiliers avant de se lancer.
La personne qui souhaite devenir marchand de biens devra toutefois :
- Dans l’idéal, disposer de ressources financières pour réaliser sa première opération immobilière.
- S’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS), puisqu’il est considéré comme un commerçant.
- Choisir un statut juridique afin de créer une entreprise pour exercer son activité.
Si l’activité de marchand de biens vous intéresse, n’hésitez pas à contacter le cabinet Verbateam Avocats, qui pourra vous accompagner et vous conseiller dans tous les aspects juridiques de votre projet professionnel.
Exercer en tant que marchand de biens : le statut juridique
Lorsque l’on veut créer une entreprise, ce ne sont pas les statuts juridiques qui manquent : entreprise individuelle, SCI, SARL, SAS, SA… Cependant, toutes les formes juridiques ne sont pas adaptées ni autorisées pour exercer la profession de marchand de biens.
Les sociétés commerciales telles que la SARL et la SAS sont particulièrement adaptées pour l’activité de marchand de biens. Si le marchand de biens ne souhaite pas s’associer et créer son entreprise seul, il peut opter pour la création d’une SARL sous forme unipersonnelle (EURL) ou d’une SAS également sous forme unipersonnelle (SASU). Voyons chaque entreprise successivement :
La SARL, ou société à responsabilité limitée, est une société de forme commerciale où les associés ne supportent les pertes qu’à concurrence de leurs apports. La rédaction des statuts de la SARL est encadrée par la loi, laissant peu de liberté aux associés pour déterminer les règles d’organisation de l’entreprise.
La SARL en bref :
- Aucun capital social minimum.
- De 1 à 100 associés. Si un seul associé, il s’agit d’une EURL.
- Responsabilité des associés limitée aux apports.
- Un ou plusieurs gérants. Le gérant majoritaire est travailleur non salarié, le ou les gérant(s) égalitaires ou minoritaires sont assimilés salariés.
- Côté fiscalité, imposition des bénéfices à l’IS, possibilité d’imposition à l’IR sous conditions
La SAS, ou société par actions simplifiée, est une société de forme commerciale par nature permettant une plus grande souplesse dans la rédaction des statuts, où les associés déterminent les règles d’organisation de l’entreprise. Comme pour la SARL, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports.
La SAS en bref :
- Aucun capital social minimum.
- Minimum un associé, personne physique ou morale. Si un seul associé, il s’agit d’une SASU.
- Responsabilité des associés limitée aux apports.
- Un seul président assimilé salarié.
- Côté fiscalité, imposition des bénéfices à l’IS, possibilité d’imposition à l’IR sous conditions.
Et la SCI dans tout ça ?
Comme mentionné supra, toutes les formes juridiques ne sont pas adaptées pour l’activité de marchand de biens. Pourtant, quand on pense immobilier, on pense souvent SCI ! Techniquement, il est possible de procéder à l’achat puis à la revente d’un bien immobilier avec une SCI. Néanmoins, plusieurs obstacles au choix de ce statut juridique pour un marchand de biens doivent être mentionnés :
- La SCI est une société civile, faisant ainsi obstacle à l’exercice d’une activité commerciale.
- La SCI est généralement constituée pour la gestion d’un patrimoine immobilier.
- Les opérations immobilières d’achat-revente à titre habituel sont interdits en SCI.
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Choix du statut juridique, gestion des risques, fiscalité des opérations immobilières… devenir marchand de biens peut rapidement s’avérer complexe. Afin de réaliser ce projet dans les meilleures conditions, faites appel à Verbateam Avocats, cabinet spécialisé en droit immobilier, pour bénéficier d’un encadrement juridique optimal : la défense de vos intérêts est au cœur de notre métier.
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